Diferencias entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Ejemplos.

Posiblemente hayas escuchado hablar sobre los suelos urbanos, urbanizables y no urbanizables, si no sabes lo que son y quieres diferenciarlos, ¡quédate con nosotros!

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez – Publicada a 24/09/2021

¿Cuál es el uso del suelo urbano? 

El suelo urbano tiene como finalidad mejorar la calidad de vida en los núcleos urbanos, sus usos pueden ser para espacios libres, comunicaciones, instalaciones, equipamiento o para redes de servicios.

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano y urbanizable? 

El suelo urbano: es aquel en el que existe un desarrollo urbano y se encuentra por tanto en la malla urbana de la ciudad. Este suelo se dividirá en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no consolidado.

El suelo urbanizable: es el necesario para absorber el crecimiento previsible de la ciudad. Y este suelo se dividirá en suelo urbanizable sectorizado y en suelo urbanizable no sectorizado

Estas divisiones de suelos urbanos y urbanizables te las explicaremos a continuación.

¿Cómo se clasifica el suelo urbano? – Consolidado – No consolidado 

El suelo urbano tiene dos clasificaciones, consolidado o no consolidado, vamos a ver las diferencias.

Suelo urbano consolidado: éste suelo urbano engloba a todos los terrenos que estén bajo la consideración de solar (terreno apto para ser edificado y urbanizado).

Un solar también admite la concesión de una licencia de obras de manera inmediata, y además la edificación no puede implicar la cesión de terrenos

Un suelo urbano consolidado puede dejar de serlo en caso de que el planeamiento urbanístico general lo someta a ciertas actuaciones de transformación urbanística

Por lo que, para evitar esta situación, es necesario que realices algunas acciones relevantes:

  • Conocer las posibles afectaciones del solar.
  • Saber si el terreno tiene deudas o cargas, que deberán ser incluidas en el precio de compra.
  • Estar al tanto de las normativas que puedan limitar las posibilidades de construcción en dicho terreno.

Suelo urbano no consolidado: es el que no ha alcanzado una configuración definitiva, ni en el sistema de espacios libres públicos, ni en el sistema de los espacios parcelados. 

Por lo general, son áreas que no se han incorporado en la ordenación del suelo urbano, como los vacíos urbanos, las áreas periféricas, o las áreas incorporadas a la ciudad que ya están obsoletas, a las cuales el Plan de Ordenación Urbanística municipal indica que se les debe hacer una nueva configuración.

Tipos de suelo urbanizable – sectorizado – no sectorizado 

Sabido ya lo que son los suelos urbanos y urbanizables, vamos a como se pueden sectorizar, o lo que es lo mismo dividir, los suelos urbanizables.

Suelo urbanizable sectorizado: es el que está delimitado por sectores, pensados para su transformación o evolución. Y ya que puede ser edificado o urbanizado en el corto plazo, debe cumplir con características específicas que aseguren su funcionalidad:

  • Tener una vía de acceso rodado. 
  • Contar con un sistema de evacuación de aguas
  • Tener suministro eléctrico.
  • Poseer acceso a la red de abastecimiento.

Eso sí, antes de realizar construcciones en estos suelos urbanizables es necesario desarrollar un Plan Parcial de Ordenación.

Suelo urbanizable no sectorizado: son suelos que no están delimitados ni en sectores, ni en áreas, suelos sobre los que su transformación está planteada a largo plazo. También se le conoce como suelo urbanizable no programado, porque el plan de ordenación urbanística puede admitir una transformación futura si se cumplen una “determinadas circunstancias”. 

Tipos de suelo no urbanizable – no apto – protegido


El suelo no urbanizable: también llamado suelo no adecuado o suelo rústico, es un tipo de suelo que el plan de ordenación urbanística excluye de una posible urbanización por tratarse de suelo no apropiado para un desarrollo urbano sostenible. Es el que no se puede destinar a otros fines distintos que al agrícola, forestal, ganadero, cinegético y los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, dentro de los límites establecidos por las leyes o que esté reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.

Dentro del suelo no urbanizable hay una categoría especial, el suelo no urbanizable protegido:

Éste es un suelo que cuenta con algún tipo de protección específica, ya sea a causa de su valor paisajístico, natural, cultural o productivo. 

El plan de ordenación urbanística lo excluye de cualquier posibilidad de urbanización porque considera que debe ser preservado íntegramente.

Hay algunas excepciones donde se puede construir vivienda en suelo rústico o no urbanizable. Son díficiles de cumplir pero se pueden alcanzar.

Conclusiones

En España podemos ver en la sede del Catastro si los terrenos que tenemos o vamos a adquirir son urbanizables o no urbanizables (aunque no es 100% fiable), antes de empezar una edificación en ellos tendremos que ver si cumple con la ley la edificación que queremos hacer y, una vez tengamos el visto bueno, necesitaremos a un grupo de arquitectos como Leukos Arquitectura que nos ayuden a hacer de esos terrenos nuestro hogar

¿Tienes dudas sobre este tema? Déjanosla en el área de comentarios, ¡te leemos!

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