¿Se puede construir una casa en terreno rural o no urbanizable?

En esta entrada intentaremos responder si se puede construir una vivienda (tradicional, prefabricada, modular, etc) en un suelo rural, no urbanizable, así como las diferentes alternativas que se pueden tener en este tipo de suelos.
En LeuKos Arquitectura realizamos todo tipo de proyectos cubriendo este tipo de situaciones y otras como la legalización de inmuebles.

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez, arquitecto. – Actualizada a 17/09/2020

En esta entrada intentaremos resolver rápidamente la duda habitual sobre qué se puede construir en suelo rural o qué no, pasando por viviendas tradicionales o casas prefabricadas.

¿Se puede construir una casa en suelo rústico, rural o no urbanizable?

La respuesta es sencilla y directa, no.

Los objetivos al establecer un suelo como rural o no urbanizable son precisamente la preservación de su naturaleza, por lo que no podremos construir nada en este tipo de terreno que no esté relacionado con el desarrollo de una actividad permitida y con la correspondiente licencia (actividades agrícolas, mineras, etc.).

Sin embargo, el mundo no es blanco o negro, hay una amplia gama de grises entre ellos que permiten, dentro de la normativa vigente, realizar diversos tipos de construcciones.

En el caso de que hayas construido una vivienda en un suelo no urbanizable y esté en situación “ilegal” o “fuera de ordenación”, tu caso será el de la legalización de inmuebles, escríbenos si quieres legalizar tu vivienda.

Con el objetivo de cubrir las diferentes situaciones, continuamos.

Si necesitas más información sobre qué se puede hacer en terrenos rurales o sobre un proceso de legalización, pregúntanos sin compromiso –> 

¿En qué situaciones se puede construir una casa en terreno no urbanizable o rural?

Teniendo en cuenta los preceptos anteriores, si aún así sigues queriendo construir algo en tu terreno rural e intentar tener una vivienda, vamos a ver cuáles son los supuestos donde se puede construir una vivienda.

En todos los casos siguientes, hay que tener en cuenta que depende de la normativa local y autonómica aplicable, así como el grado de protección del suelo en cuestión. No es lo mismo querer construir en un terreno en el campo que en medio de un parque natural protegido.

Dicho esto:

  • En muchas comunidades, se permite la construcción de pequeños refugios (del orden de 20 m2) en suelos rurales. Este tipo de refugios se justifican como soporte al mantenimiento de la finca y la actividad que se puede desarrollar en ella.
  • A partir de cierta superficie en la parcela, 5.000m2 o 10.000m2, se puede construir una vivienda con un límite de metros cuadrados. Esta vivienda en general ya puede tener una superficie cómoda, de más de 100 metros cuadrados.

Como puedes imaginar, resulta complicado hacer habitable un refugio de tan poca superficie o tener un terreno de tantos metros cuadrados para poder construir una vivienda con todos sus permisos en regla.

La única construcción que podrás realizar en un terreno así será, aparte de las que he citado anteriormente, cualquier tipo de construcción dedicada al almacenamiento o actividad agrícola o similar. 

Este tipo de construcciones se pueden realizar con licencia y todos los preceptos legales inicialmente, con un uso específico.

Consúltanos en nuestro formulario de contacto si tienes dudas de qué puedes hacer en tu caso particular.

Mientras tanto, continuamos con una pregunta recurrente:

¿Puedo construir una casa prefabricada en suelo rural o no urbanizable?

Una vivienda prefabricada o modular o cualquier tipo únicamente se diferencia de la vivienda tradicional en su modo de construcción. Por tanto, a nivel legislativo es exactamente igual, por su carácter permanente, a una vivienda tradicional.

Por lo tanto, tampoco podremos construirla en suelo rural o no urbanizable. 

Normalmente, la siguiente pregunta después de esta es, ¿Puedo colocar una caravana en mi suelo rural? 

Lamentablemente, y sentimos ser tan negativos, la respuesta sigue siendo no. 

La caravana o cualquier vehículo es, por su definición, móvil. Por lo tanto, debe situarse en aparcamientos regulados, vía pública o conectarse de forma temporal, en un lugar regulado para su uso.

¿Cuántos metros cuadrados de vivienda puedo construir en un terreno rústico?

Como decíamos antes, los metros cuadrados que se pueden construir en un terreno rústico varían mucho en función de la legislación autonómica y municipal.

Sin embargo, una edificabilidad habitual de vivienda en un terreno calificado como no urbanizable y no protegido puede rondar los 0,01m2/m2 a 0,03m2/m2.

Esto quiere decir que, por ejemplo, en una parcela de 10.000m2 o una hectárea podremos construir 200m2 de vivienda unifamiliar si tenemos una edificabilidad de 0,02m2/m2.

Hay que tener en cuenta que depende de la normativa y del caso concreto, pero con estas cifras puedes tener una idea de la situación.

Conclusión

Como conclusión a este artículo podemos decir que, en un suelo no urbanizable es complicado construir una vivienda.

Sin embargo, hay situaciones en las que esto es posible. Si tienes dudas sobre tu caso particular, escríbenos en nuestro formulario de contacto y hablemos sobre tu situación sin compromiso.

Si te ha gustado el artículo, déjanos un comentario aquí debajo, también te dejamos algunos artículos relacionados de nuestro blog.

Si necesitas más información sobre qué se puede hacer en terrenos rurales o sobre un proceso de legalización, pregúntanos sin compromiso –> 

17 comentarios
  1. Ronnie Saravo
    Ronnie Saravo Dice:

    Estimados Señores. Estoy considerando la compra de un terreno no urbanízable de 15.000m2 en Torrejón de Ardoz pero quería saber si con la normativa vigente es posible construir una vivienda en ese terreno y bajo que condiciones se podría?. Gracias de antemano y saludos cordiales

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    • FranciscoJoaquinJimenez
      FranciscoJoaquinJimenez Dice:

      Buenos días ronnie,

      Poder construir una vivienda en terreno no urbanizable siempre dependerá del tipo de protección que tenga ese terreno y qué establezcan el planeamiento del municipio en estas circunstancias. Así, si el terreno no tiene protección de cualquier tipo y es no urbanizable genérico, es probable que se pueda construir una vivienda. Sin embargo, todo esto son hipotésis hasta que no se consulte el planeamiento específico para ese terreno. Normalmente en estos casos se establecen límites de superficie mínima de 10.000m2 o 15.000 m2, subiendo más la superficie mínima conforme más protección tenga la parcela.

      Respecto a las condiciones, normalmente también se establece un índice de edificabilidad muy bajo para este tipo de terrenos (del orden de 0,01m2/m2 a 0,03 m2/m2). Con 0,02 m2/m2 -habitual para suelos no urbanizables no protegidos- podrías construir una vivienda de hasta 300m2.

      Espero que haya resuelto tus dudas. ¡Gracias por escribirnos, un saludo!

      Responder
  2. Ana
    Ana Dice:

    Saludos soy Ana me gustaría comprar un terreno no urbanizable para plantar hortalizas, frutas y hierbas aromáticas para mi restaurante , en la misma localidad que mi pueblo. Tiene 2.000m2, es no urbanizable. Me gustaria saber si una casa prefabricada se podría instalar ahí y más si es para poder dar trabajo a gente. Cuáles son todas mis alternativas?
    Estoy justo antes a pedir el préstamo al banco y de 7.500 le quiero pedir 12.000
    en total para tener para el terreno. Qué debería de decir respecto al terreno?? Tengo muchas ganas e ilusión en mi proyecto pero con la cabeza en la tierra siempre . Que tipo de permiso debería de hacer si quiero comprar este terreno? Percibiría alguna ayuda? Muchísimas gracias me urge para saber que decir al banco de cuánto pedir.

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    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Buenos días Ana,

      Lo primero de todo es que en los terrenos no urbanizables no se pueden construir edificios con uso de vivienda, estando muy acotado. Esto no ocurre con edificios que se utilizan para ciertos usos, como puede ser la agricultura. En este tipo de casos la normativa es mucho más favorable(ya que se trata de una actividad económica), afectando principalmente protecciones de carácter ambiental.

      En caso de que quieras construir una casa propiamente dicha con uso de vivienda, te aconsejo hablar con el ayuntamiento y, en función de las regulaciones se podrá o no. Al desconocer la región ni el municipio poco te puedo decir, pero sí que es cierto que en algunas regiones el límite de construcción en terreno no urbanizable y no protegido es bastante bajo, por lo que puede que con 2.000 m2 puedas construirlo. Como siempre, desde LeuKos aconsejamos informarse en profundidad antes de hacer algún movimiento que pueda dar problemas posteriormente.

      Responder
  3. Gisela
    Gisela Dice:

    Buenos días.
    Estamos viendo la posibilidad de comprar una finca rústica de 2000mtrs cuadrados. La misma cuenta con una vivienda construida de 100 metros cuadrados.
    Mi consulta es si se puede construir arriba , en madera, alguna otra habitación. Se encuentra en Alicante, Comunidad Valenciana.
    Y otra consulta, si es posible colocar una caseta desmontable para usar de trastero ( guarda herramientas)
    Desde ya, muchas gracias.
    Un saludo

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Buenos días Gisela,

      ¡Gracias por escribirnos! Si la finca tiene 2.000m2 de entrada la vivienda estará en situación irregular, a no ser que se haya acogido al proceso de minimización de impacto ambiental de la Comunidad Valenciana.

      Por lo tanto y con esos m2 de parcela, no se podrá construir o ampliar más la vivienda existente.

      En cuanto a la caseta, en caso de que sea desmontable y no esté anclada al suelo sí que puede colocarse, pero únicamente con estas condiciones.

      Un saludo,
      Francisco

      Responder
  4. mj
    mj Dice:

    Bd. Hace poco he alquilado un terreno rustico agrario de 3300 mtrs en el que hay una nave habilitada como fabrica de 285mtrs. La pregunta es: si digo de comprar el terreno, ¿podría quitar la nave y poner una vvda prefabricada de 120mtrs ?
    Muchas gracias

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Gracias por escribirnos MJ. Aún desconociendo la ubicación y la normativa específica de la comunidad y el municipio en el que se encuentra, la parcela tiene pocos m2, por lo que se hace díficil que se pueda construir una vivienda de esa u otra superficie. La nave puede que se encuentre en situación legal al estar relacionada con un uso característico del terreno, como puede ser el agrícola o el ganadero, pero no sería ése el caso de una vivienda, independientemente de que su construcción sea prefabricada o tradicional. ¡Un saludo!

      Responder
  5. Ángel
    Ángel Dice:

    Hola.
    Dispongo de un terreno con una superficie de 5900 metros cuadrados, esta en terreno rústico agrícola, dispongo ya de un caseto en pésimas condiciones, me gustaría tirarlo y volver a levantarlo, también hay una solera de hormigón que se hizo hace muchos años atrás, no se hasta que punto podría construir algo para construir una pequeña vivienda. El terreno esta a las afueras de Teruel (Aragón), según la normativa que regula la vivienda no podría construir nada y más teniendo algo ya construido. ¿cabe la posibilidad de poder hacer algo en el terreno de una forma que no cause problemas?

    Gracias y salu2

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Buenas tardes Ángel,

      Gracias por escribirnos y visitar nuestra página web, lo primero.

      Desconozco si ese caseto se podría restaurar, pero esa sería una buena opción. Al tener cierta antigüedad no creo que esté en periodo afecto por infracción urbanística, por lo que si el ayuntamiento te lo permite, podrías realizar una obra para renovarlo.

      Por otro lado, el derribo de la caseta y la construcción de cualquier otro espacio sería como si estuvieras en el comienzo. Por lo tanto, si la normativa urbanística no te lo permite, no veo forma que lo haga. Una de las formas habituales es si tienes una actividad econónomica relacionada con el uso del terreno, por lo que puedes construir una vivienda justificándolo muy bien.

      Un saludo,
      Francisco

      Responder
  6. Cristian
    Cristian Dice:

    Solar agrícola, 7946m2, Sant Esteve Sesrovires, Barcelona.
    Se podría hacer algo si contacto con vosotros? Se podría 0,02m/m2 o superior?
    Gracias.

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      buenos días Cristian,

      No te lo puedo asegurar ni mucho menos, en caso de que tengas una actividad económica como la agrícola o la ganadera se puede intentar ya que siempre existe esa posibilidad. De hecho, en la ley de urbanismo de Cataluña se prevé la construcción de viviendas familiares o para temporeros.

      En otras circunstancias la ley catalana no lo permite, por lo que nosotros sabemos.

      Gracias por escribirnos y visitar nuestra web!

      Un saludo,
      Francisco

      Responder
  7. Miguel
    Miguel Dice:

    Hola! Muchas gracias por toda la información.
    Los 10.000 metros de terreno rústico para construcción de vivienda,¿deberían pertenecer a la misma parcela?
    Entiendo, por ejemplo, que si se trataran de 3 parcelas colindantes con una suma de esos metros, sería factible, ¿No?
    Muchas gracias

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      buenas tardes Miguel,

      Gracias por escribirnos.

      Sí, normalmente se permite la unión de diferentes parcelas para conformar una nueva mayor que pueda cumplir con la normativa. En cualquier caso, ese límite de 10.000m2 es aproximado y depende tanto de la comunidad como del ayuntamiento. Hay leyes que lo permiten(la de la Región de Murcia) pero ayuntamientos que ponen límites superiores (Cartagena establece un mínimo de 15.000m2).

      Por lo tanto eso ayudaría, pero depende de cada caso particular.

      Un saludo,
      Francisco

      Responder
  8. John
    John Dice:

    Muy buenas!
    Mi pregunta era acerca de la “ley del camping” o si existe tal ley. Me refiero a que he visto aún incluso en terrenos rústicos en zonas protegidas la construcción de “viviendas” de poca envergadura (24m2) cuando estas no están ancladas al suelo, ya sean geodésicos o pequeñas casas de 25m2 instaladas en una plataforma no anclada con 4 patas a 20 cm del suelo…
    Mi caso es la compra de un terreno no urbanizable en una zona no protegida donde la mayoría de los terrenos de alrededor están llenas de casetillas típicas sin llamar la atención (…)
    Resumiendo; si se podría hacer un cuarto si este no está anclado al suelo y si existe tal ley, así como los tipis, tiendas de campaña y demás “viviendas”…
    Muchísimas gracias!!

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Hola John,

      ¡Gracias por escribirnos!

      El uso de camping se permite habitualmente construir en ciertos terrenos autorizados por el planeamiento municipal y autónomico.

      sin embargo, prácticamente todos los ayuntamientos considerarán que esa vivienda si tiene ciertas instalaciones(fosa séptica, acometida de agua, instalacion solar fotovoltaica) es permanente y tiene que cumplir. De hecho, de alguna manera tendrá que anclarse al terreno.

      Lamentablemente lo que dices es habitual, muchas viviendas construidas en terrenos protegidos o rústicos sin licencia. Pero bueno, cada persona hace lo que quiere y se atiene a las circunstancias que se puedan derivar, multas e incluso órdenes de derribo.

      Un saludo,
      Francisco

      Responder
  9. naoki
    naoki Dice:

    Hola buenos días, mi nombre es Beltrán y hace cosa de 10 das me compre una parcela de 3000m2 en Fuente el Saz, Madrid (40.663060, -3.497836), y me gustaría saber si se puede construir una casa o poner una casa mobil/prefabricada/contenedores marítimos reformados. Por otro lado en caso de que no se pueda, quisiera saber si se podría hacer una piscina.
    Gracias y un saludo.
    Naoki Escobedo Beltrán

    Responder

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