¿Se puede construir una casa en terreno rural o no urbanizable?

En esta entrada intentaremos responder si se puede construir una vivienda (tradicional, prefabricada, modular, etc) en un suelo rural, no urbanizable, así como las diferentes alternativas que se pueden tener en este tipo de suelos.
En LeuKos Arquitectura realizamos todo tipo de proyectos cubriendo este tipo de situaciones y otras como la legalización de inmuebles.

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez, arquitecto. – Actualizada a 17/09/2020

En esta entrada intentaremos resolver rápidamente la duda habitual sobre qué se puede construir en suelo rural o qué no, pasando por viviendas tradicionales o casas prefabricadas.

¿Se puede construir una casa en suelo rústico, rural o no urbanizable?

La respuesta es sencilla y directa, no.

Los objetivos al establecer un suelo como rural o no urbanizable son precisamente la preservación de su naturaleza, por lo que no podremos construir nada en este tipo de terreno que no esté relacionado con el desarrollo de una actividad permitida y con la correspondiente licencia (actividades agrícolas, mineras, etc.).

Sin embargo, el mundo no es blanco o negro, hay una amplia gama de grises entre ellos que permiten, dentro de la normativa vigente, realizar diversos tipos de construcciones.

En el caso de que hayas construido una vivienda en un suelo no urbanizable y esté en situación “ilegal” o “fuera de ordenación”, tu caso será el de la legalización de inmuebles, escríbenos si quieres legalizar tu vivienda.

Con el objetivo de cubrir las diferentes situaciones, continuamos.

Si necesitas más información sobre qué se puede hacer en terrenos rurales o sobre un proceso de legalización, pregúntanos sin compromiso –> 

¿En qué situaciones se puede construir una casa en terreno no urbanizable o rural?

Teniendo en cuenta los preceptos anteriores, si aún así sigues queriendo construir algo en tu terreno rural e intentar tener una vivienda, vamos a ver cuáles son los supuestos donde se puede construir una vivienda.

En todos los casos siguientes, hay que tener en cuenta que depende de la normativa local y autonómica aplicable, así como el grado de protección del suelo en cuestión. No es lo mismo querer construir en un terreno en el campo que en medio de un parque natural protegido.

Dicho esto:

  • En muchas comunidades, se permite la construcción de pequeños refugios (del orden de 20 m2) en suelos rurales. Este tipo de refugios se justifican como soporte al mantenimiento de la finca y la actividad que se puede desarrollar en ella.
  • A partir de cierta superficie en la parcela, 5.000m2 o 10.000m2, se puede construir una vivienda con un límite de metros cuadrados. Esta vivienda en general ya puede tener una superficie cómoda, de más de 100 metros cuadrados.

Como puedes imaginar, resulta complicado hacer habitable un refugio de tan poca superficie o tener un terreno de tantos metros cuadrados para poder construir una vivienda con todos sus permisos en regla.

La única construcción que podrás realizar en un terreno así será, aparte de las que he citado anteriormente, cualquier tipo de construcción dedicada al almacenamiento o actividad agrícola o similar. 

Este tipo de construcciones se pueden realizar con licencia y todos los preceptos legales inicialmente, con un uso específico.

Consúltanos en nuestro formulario de contacto si tienes dudas de qué puedes hacer en tu caso particular.

Mientras tanto, continuamos con una pregunta recurrente:

¿Puedo construir una casa prefabricada en suelo rural o no urbanizable?

Una vivienda prefabricada o modular o cualquier tipo únicamente se diferencia de la vivienda tradicional en su modo de construcción. Por tanto, a nivel legislativo es exactamente igual, por su carácter permanente, a una vivienda tradicional.

Por lo tanto, tampoco podremos construirla en suelo rural o no urbanizable. 

Normalmente, la siguiente pregunta después de esta es, ¿Puedo colocar una caravana en mi suelo rural? 

Lamentablemente, y sentimos ser tan negativos, la respuesta sigue siendo no. 

La caravana o cualquier vehículo es, por su definición, móvil. Por lo tanto, debe situarse en aparcamientos regulados, vía pública o conectarse de forma temporal, en un lugar regulado para su uso.

¿Cuántos metros cuadrados de vivienda puedo construir en un terreno rústico?

Como decíamos antes, los metros cuadrados que se pueden construir en un terreno rústico varían mucho en función de la legislación autonómica y municipal.

Sin embargo, una edificabilidad habitual de vivienda en un terreno calificado como no urbanizable y no protegido puede rondar los 0,01m2/m2 a 0,03m2/m2.

Esto quiere decir que, por ejemplo, en una parcela de 10.000m2 o una hectárea podremos construir 200m2 de vivienda unifamiliar si tenemos una edificabilidad de 0,02m2/m2.

Hay que tener en cuenta que depende de la normativa y del caso concreto, pero con estas cifras puedes tener una idea de la situación.

Conclusión

Como conclusión a este artículo podemos decir que, en un suelo no urbanizable es complicado construir una vivienda.

Sin embargo, hay situaciones en las que esto es posible. Si tienes dudas sobre tu caso particular, escríbenos en nuestro formulario de contacto y hablemos sobre tu situación sin compromiso.

Si te ha gustado el artículo, déjanos un comentario aquí debajo, también te dejamos algunos artículos relacionados de nuestro blog.

Si necesitas más información sobre qué se puede hacer en terrenos rurales o sobre un proceso de legalización, pregúntanos sin compromiso –> 

4 comentarios
  1. Ronnie Saravo
    Ronnie Saravo Dice:

    Estimados Señores. Estoy considerando la compra de un terreno no urbanízable de 15.000m2 en Torrejón de Ardoz pero quería saber si con la normativa vigente es posible construir una vivienda en ese terreno y bajo que condiciones se podría?. Gracias de antemano y saludos cordiales

    Responder
    • FranciscoJoaquinJimenez
      FranciscoJoaquinJimenez Dice:

      Buenos días ronnie,

      Poder construir una vivienda en terreno no urbanizable siempre dependerá del tipo de protección que tenga ese terreno y qué establezcan el planeamiento del municipio en estas circunstancias. Así, si el terreno no tiene protección de cualquier tipo y es no urbanizable genérico, es probable que se pueda construir una vivienda. Sin embargo, todo esto son hipotésis hasta que no se consulte el planeamiento específico para ese terreno. Normalmente en estos casos se establecen límites de superficie mínima de 10.000m2 o 15.000 m2, subiendo más la superficie mínima conforme más protección tenga la parcela.

      Respecto a las condiciones, normalmente también se establece un índice de edificabilidad muy bajo para este tipo de terrenos (del orden de 0,01m2/m2 a 0,03 m2/m2). Con 0,02 m2/m2 -habitual para suelos no urbanizables no protegidos- podrías construir una vivienda de hasta 300m2.

      Espero que haya resuelto tus dudas. ¡Gracias por escribirnos, un saludo!

      Responder
  2. Ana
    Ana Dice:

    Saludos soy Ana me gustaría comprar un terreno no urbanizable para plantar hortalizas, frutas y hierbas aromáticas para mi restaurante , en la misma localidad que mi pueblo. Tiene 2.000m2, es no urbanizable. Me gustaria saber si una casa prefabricada se podría instalar ahí y más si es para poder dar trabajo a gente. Cuáles son todas mis alternativas?
    Estoy justo antes a pedir el préstamo al banco y de 7.500 le quiero pedir 12.000
    en total para tener para el terreno. Qué debería de decir respecto al terreno?? Tengo muchas ganas e ilusión en mi proyecto pero con la cabeza en la tierra siempre . Que tipo de permiso debería de hacer si quiero comprar este terreno? Percibiría alguna ayuda? Muchísimas gracias me urge para saber que decir al banco de cuánto pedir.

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Buenos días Ana,

      Lo primero de todo es que en los terrenos no urbanizables no se pueden construir edificios con uso de vivienda, estando muy acotado. Esto no ocurre con edificios que se utilizan para ciertos usos, como puede ser la agricultura. En este tipo de casos la normativa es mucho más favorable(ya que se trata de una actividad económica), afectando principalmente protecciones de carácter ambiental.

      En caso de que quieras construir una casa propiamente dicha con uso de vivienda, te aconsejo hablar con el ayuntamiento y, en función de las regulaciones se podrá o no. Al desconocer la región ni el municipio poco te puedo decir, pero sí que es cierto que en algunas regiones el límite de construcción en terreno no urbanizable y no protegido es bastante bajo, por lo que puede que con 2.000 m2 puedas construirlo. Como siempre, desde LeuKos aconsejamos informarse en profundidad antes de hacer algún movimiento que pueda dar problemas posteriormente.

      Responder

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