En esta guía veremos cómo modificar el uso de un local u oficina para convertirlo en vivienda y todo lo relevante para conseguirlo.
Entrada publicada por: Francisco Joaquín Jiménez González. Arquitecto Colegiado.
En esta nueva guía veremos todos los detalles para convertir cualquier local comercial en vivienda (o vivienda en local).
Proceso, requisitos, licencias, paso a paso…. ¡quédate que empezamos ya!
¡Vamos!
Capítulo 1:
En este capítulo vamos a ver la definición de un cambio de uso, qué requisitos hay que seguir para convertir un local en vivienda, etc.
Comenzamos:
Realizar un cambio de uso de cualquier inmueble se fundamenta en adaptarlo a las condiciones exigibles para el nuevo uso. Siempre requerirá de reformas, más o menos importantes en función del caso y de la concesión del cambio por parte del ayuntamiento correspondiente.
Convertir un local en vivienda se fundamenta en un cambio de uso. El objetivo del proceso debe ser obtener la cédula de habitabilidad de primera ocupación, tal y como en cualquier otro proceso de construcción de vivienda.
Un cambio de uso se realiza mediante un proyecto de cambio de uso, firmado por un arquitecto, en donde se contemplen todas las modificaciones que competan para que el inmueble se adapte a sus nuevas características.
Sí, en la inmensa mayoría de los casos no hay problema en convertirlo.
Hay que tener varios requisitos de habitabilidad claros (hablamos de ellos más adelante), pero el planeamiento urbanístico de las ciudades no suele dar problemas a estos cambios de uso y es habitual cuando se pueden generar varias viviendas de un único local comercial.
Si bien es cierto que no podemos entrar en rentabilidades exactas en este tipo de operaciones, nosotros creemos que sí, es rentable.
La demanda de vivienda de alquiler es mayor que los locales y, en muchas ocasiones se pueden obtener varias viviendas de un único local.
En LeuKos Arquitectura consideramos que esta rentabilidad aumenta cuando se trata de viviendas pequeñas de uno o dos dormitorios y, además, la visibilidad original del local es reducida, por lo que la rentabilidad del alquiler del local se reducía y a la vez, puede ser un beneficio incluso para un inquilino de vivienda (ya que hay menos molestias) y puede beneficiarse de una buena ubicación en la ciudad.
Todo es hacer números, por supuesto.
El coste de cambiar un local a vivienda suele ser de varios miles de euros. Así, varía en función, principalmente, de la cantidad de reformas a realizar en el local.
El coste de redacción del proyecto de cambio de uso y las tasas asociadas en el ayuntamiento es lo inevitable.
El coste del proyecto y la dirección de la obra puede rondar entre los 1000€ y los 4000€, mientras que la tasas suelen estar establecidas en torno al 4% del coste total de la obra, aunque varía notablemente en función del ayuntamiento que corresponda. El coste aproximado para calcular el presupuesto total de la obra para las tasas es de 300€/m2 de local a reformar.
El coste de la reforma varía enormemente en cada caso pero una valoración razonable puede ser unos 200-300€/m2 para la reforma, siempre teniendo en cuenta que las instalaciones serán los costes mayores de la obra.
Capítulo 2.
Para poder completar el cambio de uso de un local a vivienda hace falta cumplir normativas urbanísticas y arquitectónicas variadas, además de los estatutos de la comunidad.
¡Vamos a ello!
Nos podemos encontrar requisitos de diferentes tipos, por lo que los dividiremos en requisitos urbanísticos, de habitabilidad y de comunidad de propietarios.
En general, los requisitos urbanísticos no son difíciles de cumplir. Sin embargo, si el plan general o las normativas urbanísticas de tu municipio lo impiden, son básicamente infranqueables y, además, necesitarás mucho tiempo para que estas normas cambien o se modifiquen para que puedas realizar el cambio de uso.
Uno de los tipos de limitaciones principales están en la cantidad de viviendas por hectárea o kilómetro cuadrado. Así, si en tu zona este número ya está completo no podrás modificar el uso de tu vivienda y díficilmente podrás hacerlo en el futuro.
Las comunidades de propietarios pueden impedir la creación de nuevas viviendas en el edificio de varias formas.
Una de ellas y la más dificultosa ocurre cuando los estatutos de la comunidad prohíban cualquier cambio de uso. Si los estatutos lo impiden, no podría realizarse ningún cambio de uso en el edificio.
Por otro lado, se debe solicitar permiso a la Comunidad de propietarios para cambiar el uso del inmueble a vivienda así como si van a modificarse elementos comunes(fachada o entrada a viviendas) o la estructura del edificio.
Actualmente han habido algunas sentencias que han sentado precedente en que el cambio de uso per se no puede ser prohibido por la comunidad de propietarios, siempre y cuando no se alteren servicios, elementos comunes o el porcentaje de cuotas de participación en el edificio.
Independientemente de esto, en LeuKos Arquitectura siempre aconsejamos solicitar este cambio de uso a la comunidad de propietarios antes de realizar modificaciones o solicitar licencias, por el amplio desembolso económico que suponen.
Los requisitos de habitabilidad son relativamente escasos para realizar cualquier cambio de uso. En el caso de inmuebles que anteriormente fueran viviendas, es sencillo que se cumplan los requisitos con pequeñas reformas. Si estamos hablando de un local comercial, las limitaciones puede que hagan imposible o muy complicado sacarle el partido que tú quieras.
Son los generales de cualquier vivienda que cualquier persona exigiría para habitar un inmueble. Estancias con ventilación, un mínimo de un cuarto de baño, cocina y dormitorio completos, instalaciones básicas, etc. Los requisitos los comentamos con extensión en nuestra guía sobre cédulas de habitabilidad.
Sin embargo, en el caso de los locales comerciales, hay factores que pueden alterar tus planes.
Por un lado, todas las estancias vivideras (dormitorios, cocina, salón-comedor) deben tener ventilación al exterior. Normalmente los locales comerciales no tienen patio interior, ya que éstos se sitúan a partir de la primera planta.
Además, los locales comerciales suelen tener escasos metros de fachada y muchos de fondo. Para que una estancia sea vividera debe tener un máximo de 15 metros de fondo.
Capítulo 3.
Avanzamos en nuestra guía y vamos a ver cómo conseguir cambiar el uso de local a vivienda paso a paso.
Este proceso de inicio puede ser complicado por lo que es buena idea tener claro qué pasos seguir y cómo llevarlos a cabo.
Como hemos comentado anteriormente, es una buena idea asegurarse de que podemos realizar el cambio de uso y tanto la comunidad como el planeamiento nos lo permiten.
Lo primero será comprobar que el planeamiento nos lo permite. Por un lado podríamos consultar en el Ayuntamiento o consultar a un técnico.
Si queremos estar seguros la mejor opción es solicitar un informe urbanístico en el Ayuntamiento donde nos describirá qué se puede y no hacer en el inmueble. Este trámite, obviamente, tarda tiempo y suele llevar aparejado una tasa, aspectos a tener en cuenta.
Por otro lado, ya hemos comentado las limitaciones que puede establecer la comunidad de propietarios. Tendremos que echar un ojo a los estatutos y comprobar si podemos o no realizar el cambio de uso.
El siguiente paso será comenzar con el diseño de la vivienda y la redacción del proyecto.
En esta fase determinaremos todos los aspectos de la futura vivienda y comenzaremos a trabajar con ella. En este proceso nos ayudará el arquitecto, el técnico que debe firmar el proyecto del cambio de uso.
Una vez redactado el proyecto, deberá visarse en el Colegio Oficial de Arquitectos que corresponda. Esta fase suele tardar entre dos semanas y un mes, dependiendo del Colegio del que se trate.
Una vez tenemos visado y redactado el proyecto, tendremos que solicitar la licencia en el Ayuntamiento.
¡Ojo! Para el cambio de uso propiamente dicho tendremos que solicitar una licencia de cambio de uso, dirigida a obtener en el futuro la cédula de habitabilidad de primera ocupación.
Sin embargo, si tenemos que realizar reformas en el inmueble, tendremos que solicitar una licencia de obras, ya sea con el formato de declaración responsable de obras u obra menor o licencia de obra mayor.
Ambas licencias tendrán su propio formulario y la correspondiente tasa asociada, que dependerá del ayuntamiento.
Las características de la reforma lo permiten y solicitamos una declaración responsable de obras, podremos comenzar las obras en cuanto la presentemos. Sin embargo, la licencia de cambio de uso tardará en ser concedida y tendremos que esperar varios meses en el mejor de los casos.
Una vez concedida la licencia de obras, comenzaremos la reforma del local.
Para ello, tendremos que tener una dirección facultativa de obras (normalmente dirigida por el arquitecto firmante del proyecto).
Esta obra concluirá con la redacción del Certificado Final de Obra (CFO) el cual tendrá que ser entregado en el ayuntamiento, para que lo adscriban al expediente de la licencia.
Una vez finalizadas las obras y entregado el Certificado Final de Obra(CFO), se tendrá que solicitar la cédula de habitabilidad de primera ocupación, o declaración responsable de primera ocupación.
Esta es la cédula de habitabilidad tradicional, la que se obtiene tras la construcción de una vivienda estándar. La cédula servirá para contratar los servicios de agua, electricidad, gas, empadronarse en el municipio, etc.
Tras la obtención de la cédula, deberá iniciarse el proceso de modificación de la escritura, la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad con el uso de vivienda.
Ya hemos llegado al final de nuestra guía para el cambio de uso de inmuebles.
Si tienes alguna duda, siempre puedes déjarnosla en el apartado de comentarios, te responderemos y la incorporaremos a las preguntas frecuentes de esta guía.
Si estás pensando en realizar este trámite, nos puedes contactar sin compromiso en este enlace. Este tipo de servicios lo realizamos en todo el sureste de la península, Murcia, Alicante, Albacete y Almería. Además, ofrecemos este servicio en Ofrecemos este servicio en todos estos municipios.
Arquitectos colegiados en Colegio Oficial de Arquitectos de la Región de Murcia:
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Auditores energéticos registrados en IDAE:
La información que aportais es perfecta y muy entendible para los neófitos en el tema. Muchas gracias por la ayuda. Si tuviese algún problema en mi caso no dudaré en ponerme en contacto con vosotros. Un saludo y gracias de nuevo. Carlos Villalva.
¡Muchas gracias Carlos!
Nos agrada mucho recibir comentarios positivos de nuestro contenido. Es justo lo que intentamos realizar, ayudar un poquito a las personas que tienen muchas dudas cuando afrontan temas como los cambios de uso.
Un saludo!
Podéis poner enlace a Instagram?
Hola Ester!
Nuestro instagram es Leukos Arquitectura, https://www.instagram.com/leukosarquitectura/?hl=es
Gracias!