¿Cómo legalizar una casa sin licencia? Conceptos básicos

Son muchas las situaciones distintas donde se construyen casas sin licencias.
Herencias, ampliaciones puntuales, divisiones de viviendas o incluso denegación de la licencia.
La legalización de viviendas es un proceso complejo de arquitectura legal y en este artículo intentaremos resolver muchas de las dudas habituales de nuestros clientes.

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez, arquitecto. – Actualizada a 17/09/2020

Definición de casa “ilegal”

Una casa “ilegal” o “fuera de ordenación” es una vivienda que no se ha construido con la correspondiente licencia urbanística y que no ha conseguido la indispensable cédula de habitabilidad de primera ocupación.

El problema no es menor, ya que una vivienda debe cumplir multitud de normativas distintas (legales, urbanísticas, de habitabilidad, estructura, construcción, instalaciones, etc.) para ser legal.

Las posibles causas para estas situaciones son muchas. Algunas de ellas son las siguientes:

  • Construcción de una casa en terreno urbano sin solicitar licencia.
  • Ampliación de una vivienda sin solicitud de licencia (ampliación de superficie, modificación de envolvente, estructura, etc.)
  • Construcción de una casa en terreno rural o no urbanizable.
  • Construir una casa con la licencia solicitada pero finalmente denegada por parte del Ayuntamiento.
  • División horizontal o vertical de una vivienda en dos o más viviendas sin solicitar la correspondiente licencia para segregación de vivienda.
  • Utilizar con uso de vivienda un inmueble con uso comercial, de oficina, industrial, agrícola, etc.

Una vez definidas las distintas situaciones que pueden dar origen a una casa ilegal, vamos a intentar responder las preguntas más recurrentes de nuestros clientes a lo largo de los años:

He estado pagando el IBI durante años, ¿Eso quiere decir que es legal, no?

Cualquier vivienda, independientemente de su situación legal, debe pagar el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

El hecho de que se abone el recibo del IBI únicamente quiere decir que Hacienda, durante una revisión periódica del catastro ha detectado que la vivienda se ha construido, ha actualizado esa información de la parcela y, en consecuencia, ha aumentado el importe del impuesto del IBI.

Probablemente, en el momento de la actualización, se han cargado los últimos cuatro años de esa subida del IBI. Sin embargo, eso no significa que la administración reconozca su legalidad ni que no puedan comenzar un expediente sancionador.

Tengo la casa inscrita ante notario, con su configuración actual, ¿tampoco es legal?

Lamentablemente no. Tenerla inscrita ante notario es importante para tener claro que ese edificio es de tu propiedad, pero no significa que la vivienda sea legal ante la administración.

Existe la posibilidad de que en la escritura se establezca que la vivienda se encuentra “en situación en fuera de ordenación” lo que la sitúa en un limbo jurídico y en la ilegalidad a todos los efectos.

A pesar de eso, tener la vivienda inscrita ante notario es importante, porque impide a otras personas reclamar la titularidad y establece que tú eres el propietario, y nadie más.

Para este tipo de trámites se necesita un certificado de antigüedad de vivienda, pero este documento solo servirá para definir la vivienda y su estado, no legalizarla.

La casa se construyó legalmente, pero tras muchos años realizamos una reforma y ampliamos superficie, ¿es legal?

En esta situación la vivienda tampoco sería legal.

Esa ampliación ilegal sin ningún tipo de permiso afecta a la situación de toda la vivienda. En ese caso la administración puede dictar un expediente sancionador y obligarte a restituir la situación anterior a la reforma.

¿Cómo puedo saber si mi casa es legal?

El único documento que garantiza que una casa es legal es la cédula de habitabilidad de primera ocupación.

La cédula de habitabilidad es el nombre antiguo pero más conocido para la actual licencia de primera ocupación o declaración responsable de primera ocupación. Esta licencia es la que habilita un inmueble como uso de vivienda y certifica que cumple todos los requisitos urbanísticos y de habitabilidad.

En caso de que no tengas constancia de si tu vivienda tiene la cédula de habitabilidad concedida o no, en el Ayuntamiento te lo pueden decir y puedes solicitar una copia en caso de que siga vigente.

Revisar las escrituras de la vivienda también es una buena opción, ya que puede que el notario adjuntara esta licencia o hiciera alguna anotación al respecto.

Si la cédula ya ha caducado (algo que puede ocurrir en comunidades autónomas como Murcia, Comunidad Valenciana o Cataluña) el trámite para conseguir la cédula de segunda ocupación y sucesivas de cara a una compraventa es bastante sencillo.