¿Cómo legalizar una casa sin licencia? Conceptos básicos

Son muchas las situaciones distintas donde se construyen casas sin licencias.
Herencias, ampliaciones puntuales, divisiones de viviendas o incluso denegación de la licencia.
La legalización de viviendas es un proceso complejo de arquitectura legal y en este artículo intentaremos resolver muchas de las dudas habituales de nuestros clientes.

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez, arquitecto. – Actualizada a 17/09/2020

No son pocos los casos donde se posee una vivienda y no se sabe con seguridad si es legal o no, es una pregunta muy habitual entre nuestros clientes.

En este artículo veremos cuáles son los casos en los que una casa es ilegal, qué beneficios y riesgos se corre al ser ilegal y cómo solucionarlo.

¡Comenzamos!

Definición de casa “ilegal”

Una casa “ilegal” o “fuera de ordenación” es una vivienda que no se ha construido con la correspondiente licencia urbanística y que no ha conseguido la indispensable cédula de habitabilidad de primera ocupación.

El problema no es menor, ya que una vivienda debe cumplir multitud de normativas distintas (legales, urbanísticas, de habitabilidad, estructura, construcción, instalaciones, etc.) para ser legal.

Las posibles causas para estas situaciones son muchas. Algunas de ellas son las siguientes:

  • Construcción de una casa en terreno urbano sin solicitar licencia.
  • Ampliación de una vivienda sin solicitud de licencia (ampliación de superficie, modificación de envolvente, estructura, etc.)
  • Construcción de una casa en terreno rural o no urbanizable.
  • Construir una casa con la licencia solicitada pero finalmente denegada por parte del Ayuntamiento.
  • División horizontal o vertical de una vivienda en dos o más viviendas sin solicitar la correspondiente licencia para segregación de vivienda.
  • Utilizar con uso de vivienda un inmueble con uso comercial, de oficina, industrial, agrícola, etc.

Una vez definidas las distintas situaciones que pueden dar origen a una casa ilegal, vamos a intentar responder las preguntas más recurrentes de nuestros clientes a lo largo de los años:

He estado pagando el IBI durante años, ¿Eso quiere decir que es legal, no?

Cualquier vivienda, independientemente de su situación legal, debe pagar el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

El hecho de que se abone el recibo del IBI únicamente quiere decir que Hacienda, durante una revisión periódica del catastro ha detectado que la vivienda se ha construido, ha actualizado esa información de la parcela y, en consecuencia, ha aumentado el importe del impuesto del IBI.

Probablemente, en el momento de la actualización, se han cargado los últimos cuatro años de esa subida del IBI. Sin embargo, eso no significa que la administración reconozca su legalidad ni que no puedan comenzar un expediente sancionador.

Tengo la casa inscrita ante notario, con su configuración actual, ¿tampoco es legal?

Lamentablemente no. Tenerla inscrita ante notario es importante para tener claro que ese edificio es de tu propiedad, pero no significa que la vivienda sea legal ante la administración.

Existe la posibilidad de que en la escritura se establezca que la vivienda se encuentra “en situación en fuera de ordenación” lo que la sitúa en un limbo jurídico y en la ilegalidad a todos los efectos.

A pesar de eso, tener la vivienda inscrita ante notario es importante, porque impide a otras personas reclamar la titularidad y establece que tú eres el propietario, y nadie más.

Para este tipo de trámites se necesita un certificado de antigüedad de vivienda, pero este documento solo servirá para definir la vivienda y su estado, no legalizarla.

La casa se construyó legalmente, pero tras muchos años realizamos una reforma y ampliamos superficie, ¿es legal?

En esta situación la vivienda tampoco sería legal.

Esa ampliación ilegal sin ningún tipo de permiso afecta a la situación de toda la vivienda. En ese caso la administración puede dictar un expediente sancionador y obligarte a restituir la situación anterior a la reforma.

¿Cómo puedo saber si mi casa es legal?

El único documento que garantiza que una casa es legal es la cédula de habitabilidad de primera ocupación.

La cédula de habitabilidad es el nombre antiguo pero más conocido para la actual licencia de primera ocupación o declaración responsable de primera ocupación. Esta licencia es la que habilita un inmueble como uso de vivienda y certifica que cumple todos los requisitos urbanísticos y de habitabilidad.

En caso de que no tengas constancia de si tu vivienda tiene la cédula de habitabilidad concedida o no, en el Ayuntamiento te lo pueden decir y puedes solicitar una copia en caso de que siga vigente.

Revisar las escrituras de la vivienda también es una buena opción, ya que puede que el notario adjuntara esta licencia o hiciera alguna anotación al respecto.

Si la cédula ya ha caducado (algo que puede ocurrir en comunidades autónomas como Murcia, Comunidad Valenciana o Cataluña) el trámite para conseguir la cédula de segunda ocupación y sucesivas de cara a una compraventa es bastante sencillo.

Si necesitas más información sobre los procesos de legalización de viviendas o tu caso particular, consúltanos sin compromiso –> 

¿Qué beneficios obtengo al legalizar una vivienda?

Legalizar la vivienda es, lo primero de todo, cumplir con la normativa vigente.

En caso de que puedas realizarlo te evitarás problemas en el futuro y te asegurarás de que la vivienda es totalmente legal para una compraventa o cualquier tipo de alquiler.

Pero es que además, verás que su valor aumenta considerablemente, afectando al importe de compraventa o el que el banco te prestaría en caso de solicitar una hipoteca.

Además, en el proceso de venta o inscripción de la vivienda en el registro, el notario debe inscribir la vivienda como “edificación en situación de fuera de ordenación”. 

Esta situación puede espantar a más de un comprador, además de que el banco nunca concederá una hipoteca por el valor real de la vivienda, ya que no se considera como tal. En consecuencia, la compraventa se hace mucho más complicada, puede producirse por menos precio que si estuviera legalizada y la mayoría de compradores no podrían permitirse el desembolso.

Además de esto, si no tienes legalizada la vivienda, te puedes enfrentar a un expediente sancionador por parte del ayuntamiento, que puede derivar en un proceso judicial, una multa y puede ser sancionado incluso con penas de cárcel.

Aparte de estos casos más generales, hay una situación habitual que puede suceder con las casas ilegales o fuera de ordenación.

Las ciudades suelen expandirse y con estos procesos de urbanización siempre hay edificios que no se adaptan al nuevo planeamiento y que es necesario expropiar. En caso de que tu vivienda no esté legalizada como tal, te darán el valor mínimo como un edificio con uso de almacén o similar. No hace falta decir que su valor descenderá a más de la mitad del valor que tendría como vivienda.

He averiguado que mi casa es ilegal, ¿qué proceso puedo seguir para legalizarla?

En el caso de que hayas descubierto que tu casa no es legal y no tiene cédula de habitabilidad para su estado actual, la alternativa que tienes es comenzar el proceso de legalización de la vivienda.

Para ello, el primer paso sería comprobar si la vivienda es legalizable. Hay viviendas que no son legalizables en según qué situaciones y planeamiento aplicable.

Una vez realizado esto, habría que realizar un expediente de legalización y, si hace falta adaptarse a la situación legal, un proyecto de reforma de la vivienda, para, tras obtener permiso, poder solicitar la cédula de habitabilidad.

Únicamente tras la obtención de la cédula de habitabilidad por parte del ayuntamiento, la vivienda sería legal y tendríamos que acudir al notario para realizar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y regularizar su situación por completo.

Conclusión

La legalización de viviendas es un proceso importante, ya que las viviendas ilegales pueden traer no pocos quebraderos de cabeza. Es clave tener claro en qué estado legal se encuentra cualquier inmueble, ya que esto suele aparecer en los peores momentos, compraventas, herencias y alquileres, con poco tiempo para poder realizar modificaciones.

En LeuKos Arquitectura tenemos un servicio depurado y comprobado para la legalización de inmuebles, garantizando un alto grado de éxito en cada uno de los proyectos que aceptamos. Escríbenos sin compromiso y hablemos de tu caso.

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