¿Cuánto cuesta construir una casa en autopromoción? Precios actualizados a 2021

El precio de construir una casa en autopromoción, es decir, tu propia casa, es en general bastante desconocido.
En esta entrada intentaremos ver todos los costes a los que te enfrentas al construirla y detalles para conseguirlo.

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez, arquitecto. – Actualizada a 16/02/2021

Cuando nos planteamos realizar cualquier compra, lo primero que pensamos es en el coste. Sin embargo, en general no se conoce bien el coste de construcción de una casa.

En este artículo, veremos:

  • Costes generales en la construcción de viviendas en España.
  • Precio aproximado por metro cuadrado de construcción de vivienda.
  • Honorarios de técnicos y diferentes partidas.

¡Vamos a ello!

Costes inevitables al construir tu propia casa en autopromoción

Al comenzar la construcción de una vivienda nos enfrentamos a muchos cálculos de dinero y presupuesto que se nos pueden ir de las previsiones iniciales siempre y cuando no los tengamos claros.

Por eso, vamos a ir a paso a paso fijando cada uno de ellos.

En todos estos costes vamos a suponer una casa de 100m2 construidos, un tamaño medio y que nos puede servir por su facilidad a hacer los cálculos.

Coste medio de metro cuadrado de casa en España

Como punto de partida, actualmente una vivienda tiene un coste aproximado de construcción de unos 800-1000€/m2 en calidades bajas. Eso hará, para nuestra vivienda, un coste de partida de 100.000€.

Estas calidades bajas son realmente bajas, es decir, sin instalación de aire acondicionado, materiales sencillos, y sin complicaciones a nivel de proyecto como cimentación o estructura.

Realmente, tras aplicar los todos los gastos que tienen obligatoriamente durante todo el proyecto, el coste real de construir la vivienda se irá a 1.300-1400€/m2 como mínimo. 

Este coste real tendrá incluido las tasas del ayuntamiento, los enganches de las instalaciones de electricidad, agua, alcantarillado, inscripción de la vivienda, etc.

Impuestos y tasas aplicables a la construcción de una vivienda

En cualquier vivienda tendremos los siguientes impuestos y costes inevitables asociados a ello.

Si hacemos un cálculo rápido con nuestra vivienda de 1000€/m2 y 100m2 y un coste estimado de 100.000m2, tendremos un IVA aproximado de 19.000€ (sumando el IVA asociado a construcción y otros servicios).

Además de esto, tendremos la tasa del I.C.I.O, que es el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras del Ayuntamiento. Este impuesto lo establece el Ayuntamiento y suele estar entre el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución material (P.E.M). 

Para no entrar en detalles muy técnicos, este PEM puede estar alrededor de 600€-700€/m2. Siguiendo los cálculos, la tasa municipal será aproximadamente 3.500-5.000€. 

Además de esto, tendremos los costes de notaría e inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, que fácilmente se nos irán también a unos 3.000-4.000€.

Todos estos impuestos y gastos son los inevitables, vamos a ir a todos los gastos de proyecto, construcción y diferentes oficios.

¿Cuál es el IVA para la construcción de una vivienda de autopromoción?

El IVA en vivienda de autopromoción es un poco intrincado, funciona así.

La construcción de toda la vivienda puede tributar al 10% de IVA si se destina a la construcción o rehabilitación de viviendas. Sin embargo, en este IVA solo se incluyen los gastos del contratista -la empresa de construcción-, donde se pueden incluir tanto gastos de personal como gastos de materiales, ambos tributando al 10%

Sin embargo, si tú compras los materiales por tu cuenta, pagarías el IVA al 21%, ya que esta reducción no se aplica cuando el promotor compra material de construcción a proveedores.

La diferencia es que en este descuento del IVA no se incluyen los honorarios del arquitecto o aparejador u otros informes como el geotécnico, que seguirán tributando al 21%,.

Profesiones involucradas en la construcción de una vivienda

Ya hemos hablado del coste general y de los diferentes impuestos. Ahora veremos qué oficios tienen que haber sí o sí durante la construcción de una vivienda.

En primer lugar, tendremos a un arquitecto colegiado. El arquitecto debe firmar el proyecto básico y de ejecución de la vivienda, visarlo en su respectivo colegio profesional, además de correr con la responsabilidad civil correspondiente. Podemos establecer un coste aproximado de redacción y diseño del proyecto en 4.000-6.000€ para nuestra vivienda.

Además del coste del arquitecto, necesitaremos un estudio topográfico y otro geotécnico, de cara a tener la información suficiente sobre el terreno donde se va a construir la vivienda. También es una imposición legal, y tendremos un coste de 1.000-1.700€.

Esto sería durante la fase de “diseño” o proyecto de la vivienda. Una vez terminado el proyecto, solicitamos la licencia al ayuntamiento. Al pasar varios meses nos la conceden y podemos comenzar a construir nuestra ansiada casa.

Durante la fase de construcción de nuestra casa tendremos que tener una dirección facultativa de obra. Esta dirección de obra estará formada por un arquitecto, un arquitecto técnico y un coordinador de seguridad y salud.

El arquitecto y el aparejador tendrán, por esta responsabilidad, unos honorarios similares, en torno a 2.000-3.000€ cada uno. Además, el coordinador de seguridad y salud -que habitualmente será el aparejador- tendrá unos honorarios de 1.000€.

Eso se suma al presupuesto de la construcción, que únicamente de la contrata, rondará los 700-800€/m2 construidos. 

Por todas estas razones, el coste de construcción de la vivienda se nos irá, queramos o no, a un mínimo aproximado de 900-1.000€/m2.

Pero, además, para construir una casa necesitaremos un suelo donde poder realizarla, no? Vamos a verlo

Coste de suelo urbanizable

El coste de un suelo urbanizable depende mucho del mercado, la situación y, obviamente, la negociación durante el proceso de compraventa.

A la compraventa de terrenos se les aplica un 21% de I.V.A irremediablemente y además, tendremos que afrontar los gastos de notaría e inscripción de la transacción.

Actualmente el metro cuadrado de suelo urbanizable puede estar entre los 100€/m2 hasta los 300€/m2, aunque es obvio que siempre tendremos precios más elevados dependiendo de la situación y el contexto de presión urbanística.

Conclusión

A pesar de todos estos gastos, que pueden ser bastante elevados a primera vista, hay que tener en cuenta que esos son los gastos de cualquier tipo de vivienda.

Y, además, adquirir cualquier vivienda de promoción o recientemente construida puede ascender, en las condiciones actuales, muy por encima de ese coste que comentábamos de 1400€/m2, lo que nos dejaría nuestra casa de 100m2 a un precio muy aproximado de 140.000€

La autopromoción es siempre una buena alternativa para conseguir tu propia vivienda, ya que no tendrás los beneficios industriales de la promotora e inmobiliaria, consiguiendo en general mejores precios.

Además, podrás escoger todos los detalles de tu vivienda, que se adaptará a tus gustos y preferencias con mejores calidades que una vivienda realizada en cadena.

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2 comentarios
  1. Pedro
    Pedro Dice:

    En la adquisición de un terreno, no siempre el impuesto corresponde al 21%, este porcentaje sólo se dá si quien vende es una empresa, si la operación es entre particulares, el ITP será del 10%.

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Hola Pedro,

      ¡Muchas gracias por el aporte! No somos expertos en política fiscal, al no ser nuestro campo de trabajo de ahí que ocurran estas cosas. Gracias por escribirnos y modificaremos el artículo para clarificar este matiz.

      Un saludo,
      Francisco

      Responder

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