Costes de la división horizontal. Qué es y cuánto cuesta.

La división de viviendas es algo bastante habitual, que se suele realizar cuando cambian las necesidades de la familia y que en muchas ocasiones genera muchas dudas a los propietarios, ¡veámoslo!

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez – Publicada a 23/12/2021

¿Qué es la división horizontal de un inmueble?

La división horizontal o, lo que es lo mismo, la subdivisión de la propiedad del edificio en unidades privadas es un acto donde un inmueble se divide en fincas registrales independientes. Cada inmueble que resulta de la división horizontal tiene su propia referencia catastral y una participación en la comunidad proporcional a su superficie.

Tipos de división horizontal

Entrando en la división horizontal, hay diferentes tipos:

  • División horizontal tradicional. Esta es la habitual, donde un inmueble lo dividimos en dos y que generalmente, dedicaremos cada una de las plantas a cada una de las futuras viviendas o inmuebles.
  • División horizontal tumbada. Es la división horizontal que divide un único edificio en dos, pero en este caso serán dos inmuebles “adosados” pero independientes.
  • División horizontal durante la construcción. En muchas ocasiones se hace efectiva la división horizontal cuando aún no se han terminado de construir los edificios.

Estos son los tipos estándar de división horizontal y, aunque hay otros técnicamente, no creemos que te vayan a aportar nada y solo son derivaciones de estos tres.

Características de la división horizontal

Las divisiones horizontales de inmuebles tienen muchos detalles y características que tenemos que tener en cuenta para llevarlo a cabo con éxito. Veamos:

  • Información Registral: En el registro de la propiedad se incluirá el reparto de la división horizontal, los diferentes inmuebles que pertenecen y el reparto que tiene cada uno de ellos. En ocasiones hace falta modificar la información registral a través de un certificado de obra nueva antigua.
  • Estado del Edificio: El estado del edificio no es vital para poder hacer una división horizontal. Sí que es cierto que a la hora de solicitar la licencia de obras para la reforma para la división, te solicitarán que la vivienda cumpla normativa, por lo que hay que tenerlo en cuenta.
  • Cuota de participación del inmueble. En los estatutos de división horizontal se establece el porcentaje de participación de una propiedad individual dentro del edificio. Suele ser muy sencillo, simplemente el tanto por ciento de superficie construida respecto al total del edificio. Este dato suele aparecer en catastro aunque obviamente no es vinculante, siempre prevalecerá lo que aparezca en los estatutos de la comunidad.
  • Continuidad o discontinuidad espacial: Podemos tener un único inmueble que tenga dos o tres zonas privadas y que no tengan por qué estar conectadas entre sí. El caso típico de esto es la vivienda en un edificio que es una entidad indivisible con una plaza de garaje.
  • Zonas comunes. Las zonas comunes pertenecen a la comunidad y a cada vivienda le pertenecen un porcentaje de las mismas.
  • Elementos Comunes: Son las zonas que pertenecen a todos los propietarios de cada uno de los inmuebles y por lo tanto tienen obligaciones sobre ellas (sobre todo de mantenimiento), aunque puede ser que no tengan el derecho de uso y disfrute, porque este se establece que le puede pertenecer a alguna propiedad en concreto.
  • Zonas Privadas o Elementos Privativos: Son cada una de las propiedades que se indicarán en la correspondiente Escritura de División Horizontal.
  • Mantenimiento y reparaciones: Le corresponde a todos los propietarios de la finca en el porcentaje que se indica en la Cuota de Participación.

Gastos de la división horizontal

Llevar a cabo una división horizontal cuesta unos 3.800€ de media, aunque puede variar entre 350€ y 11.500€ dependiendo de factores como tasas u honorarios que se puedan aplicar, entre otras variables. Algunos de los gastos son fijos y están regulados por la normativa (como por ejemplo, gastos de notaría, registro de la propiedad o ayuntamiento), pero otros no están regulados (como los honorarios o los gastos de reforma). A esto hay que añadir el coste de llevar a cabo las obras y los honorarios de un arquitecto para hacer el proyecto de división horizontal no están preestablecidos.

Gastos notariales

Para pode dividir horizontalmente el edificio, se deberá formalizar una Escritura de División Horizontal que deberá ser otorgada por un Notario, que cobrará conforme al arancel notarial, que viene regulado en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

Gastos registrales

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la Escritura de División Horizontal, debemos abonar también unos aranceles que vienen regulados en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Estos gastos se dividen en dos:

  • Gasto por asiento de presentación: Por el asiento de presentación de cada título, cualquiera que sea el número de documentos complementarios que lo acompañen.
  • Gasto por la inscripción según el valor de las fincas registradas: En la inscripción de la constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal, la inscripción en la finca matriz del régimen de propiedad horizontal es minutable tomando como base el valor de la división horizontal declarada en el documento y en base al valor de la finca.

Impuestos o gastos fiscales

Los gastos fiscales, o lo que es lo mismo, los impuestos, ésta división horizontal quedará sujeta a la modalidad sobre los Actos Jurídicos Documentados.

Requisitos de tributación

Para que un documento notarial tenga que tributar por Actos Jurídicos Documentos tienen que cumplirse los siguientes requisitos:

  • Que se trate de primeras copias de escrituras y actas notariales.
  • Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable.
  • Que contengan actos o contratos inscribibles en alguno de los siguientes registros:
    • Registro de la Propiedad
    • Registro Mercantil
    • Registro de la Propiedad Industrial
    • Registro de Bienes Muebles
  • Que no esté sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni Operaciones Societarias.

Conclusiones

Ahora ya sabes que es la división horizontal de inmuebles, si necesitas dividir un edificio o inmueble y quieres hacerlo de forma rápida y según la legalidad vigente, ponte en contacto con Leukos Arquitectura a través de nuestro formulario o de nuestros teléfonos.

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