¿Qué es la edificabilidad de un terreno? Factores y ejemplos

Son muchas las preguntas que surgen cuando se pretende comprar un terreno para edificar:

¿Qué tipo de vivienda se puede construir? ¿Cuánto puedo construir? ¿Cuántas plantas se pueden hacer? ¿Puedo hacer sótano?

Estas preguntas nos las hacen habitualmente nuestros clientes. Aquí vamos a intentar responder cuánto se puede construir en una parcela o, mejor dicho, explicar la edificabilidad en un terreno.

Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez – Publicada a 20/08/2021

¿Qué es la edificabilidad de una parcela?

La edificabilidad de un terreno es el porcentaje de superficie construida respecto a la cantidad de superficie total de la parcela. 

En breve, la edificabilidad son los metros cuadrados totales de edificio que se pueden o se han construido respecto a los metros cuadrados de la parcela. 

En urbanismo se expresa como el porcentaje máximo, pero también se puede expresar como el % construido en una parcela ya urbanizada, por ejemplo. 

¿Que espacios computan en la edificabilidad?

En el cálculo de edificabilidad de un edificio computa todo espacio construido y habitable según lo defina la normativa urbanística. 

Así, todas las habitaciones por encima del terreno computarán como superficie edificada. Pero, además, también computan las terrazas, los balcones y los porches, eso sí, dependiendo de sus características. 

Por ejemplo, si un porche no está cerrado por los laterales o solo por un lateral, es habitual que compute al 50%. Si ese mismo porche se cierra por tres o más lados, ya computaría al 100%, por ejemplo. 

Sin embargo, si tienes una azotea o “solárium” que no está cubierto ni está cerrado por ningún lado, no computaría en edificabilidad general de la parcela. 

Obviamente todos estos supuestos son en general, ya que dependerá de la normativa urbanística del ayuntamiento y la zona particular. 

Diferencia entre ocupación y edificabilidad de un terreno

Esta diferencia es muy sencilla: 

  • Ocupación o superficie ocupada: Es la superficie que ocupa un inmueble exclusivamente en planta baja. 
  • Edificabilidad de una parcela. La superficie construida en una parcela en todas sus plantas. 

La diferencia es clara, la ocupación será lo que ocupa el edificio en planta baja y la edificabilidad es la suma de las diferentes plantas. 

Así, la ocupación siempre será, por lógica, igual o menor a la edificabilidad de una parcela. 

¿Cuántos metros cuadrados Puedo construir en una parcela?

Los metros cuadrados que puedas construir en una parcela dependerán en gran medida de la normativa urbanística de la zona y el municipio. 

La edificabilidad de cada parcela se establece en función del tipo de edificios que se quieran generar. Por ejemplo, es lógico que en el centro de la ciudad la edificabilidad sea más alta, preveyéndose la construcción de edificios de viviendas y con una edificabilidad por parcela de 2,00, 3,00 o incluso 10,00 m2/m2. 

Por el contrario, la mayoría de los casos tendremos zonas destinadas a viviendas unifamiliares donde la edificabilidad ronda los 0,40-0,70 m2/m2. 

Esta forma de medirlo (m2/m2) es la habitual en el sector, refiriéndose a m2 de techo por m2 de suelo o de parcela. Así, 0,40 será que podemos edificar el 40% de la superficie total de la parcela. 

Ejemplo de cálculo de edificabilidad de una parcela

Si tenemos el anterior caso, con una edificabilidad de parcela de 0,40m2/m2 o de 40% sobre el total, calculemos el ejemplo. 

Solo atendiendo a la edificabilidad, si tenemos una superficie de parcela de 200m2 de parcela, tendremos que aplicarle ese 40% para calcular cuántos metros cuadrados podemos construir. 

Así, con 200m2 de parcela podremos construir un máximo de 80 m2. Al tratarse de edificabilidad, tendremos que fijarnos en otros parámetros urbanísticos para averiguar cómo podemos edificar. 

Porque sin otros parámetros definidos, nada te impediría construir un edificio de 4 plantas con 20m2 cada planta. Obviamente no te permitirían hacer esto, ya que existen muchos otros parámetros urbanísticos. 

Otros parámetros urbanísticos a considerar 

Sin embargo la edificabilidad no es el único parámetro urbanístico que podemos encontrar a la hora de comprar un solar urbanizado. 

Altura permitida 

La altura permitida es uno de los parámetros que se suelen utilizar. Así, se puede limitar tanto por número de plantas como por metros de altura. 

Es habitual encontrarse 7 metros de altura máxima o dos plantas, por ejemplo. 

Retranqueos a linderos

Los retranqueos a linderos también son otro parámetro habitual. 

Muy habitual en zonas de ensanche y ampliaciones de vivienda, se trata de separación obligatoria a los límites de la parcela. 

Así, se establece que cualquier edificación debe separarse un número de metros mínimo. Están desde el mínimo que suele ser 1 metro, hasta 10 o incluso 15. El retranqueo más habitual son 3 metros. 

Fondo edificable

El fondo edificable es la limitación en la construcción más frecuente. Se trata del número de metros construidos en línea recta. 

Se puede establecer tanto en máximos como en mínimos. Aunque también existe el fondo mínimo edificable, lo más habitual es el fondo edificable máximo, con 15 metros como medida estándar. 

Patios interiores

En ocasiones también nos obligan a generar patios interiores de ciertas dimensiones. 

Por normativa los patios deben tener unas dimensiones mínimas pero además puede que en la normativa de zona se obligue a generar un patio con una superficie mínima. 

Conclusiones

En resumen, la edificabilidad es uno de los parámetros más importantes a la hora de comprar una parcela, aunque no es ni mucho menos el valor único de referencia en urbanismo. 

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