¿Qué es la licencia de primera ocupación? Cómo y para qué

Nunca se termina de saber cómo funciona y sobre todo, para qué sirve.
Sí, es un papel más, pero es imprescindible si quieres que tu vivienda sea vivienda y no otra cosa.
¡Vamos allá!

Entrada publicada por:

Francisco Joaquín Jiménez González. Arquitecto Colegiado. Saber más

Publicada el 20/09/2023

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación en España es un documento oficial emitido por el Ayuntamiento que autoriza la ocupación y el uso de un edificio una vez que ha sido construido o rehabilitado conforme a la licencia urbanística concedida. También se le conoce como “cédula de habitabilidad” en algunas regiones de España. Ése es el nombre más conocido por todos.

Esta licencia es un requisito fundamental para poder habitar una nueva construcción o una propiedad que haya sido sometida a reformas significativas. Sin la licencia de primera ocupación, no se pueden dar de alta los servicios públicos básicos, como agua, electricidad o gas, ni registrar la propiedad en el registro de la propiedad.

Para obtener la licencia de primera ocupación, el propietario o promotor debe presentar una serie de documentos y pruebas que demuestren que la construcción cumple con los requisitos legales y técnicos. Veremos más adelante algunos documentos que nos suelen solicitar, todos relacionados con el proceso de construcción del edificio.

Una vez que se obtiene la licencia de primera ocupación, se considera que la propiedad es apta para ser habitada legalmente y se pueden llevar a cabo los trámites necesarios para la conexión de servicios y el registro de la propiedad. Es importante destacar que la obtención de esta licencia es responsabilidad del promotor o propietario, no tenerla puede generar una multa. Por lo tanto, es fundamental asegurarse de cumplir con todos los requisitos antes de ocupar una nueva construcción en España.

¿Por qué necesitas una licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es necesaria por varias razones importantes en España:

  1. Cumplimiento normativo: La licencia de primera ocupación nos asegura que el edificio cumple con todos los requisitos exigibles. Principalmente, garantiza que cumple, con ciertas salvaguardas, con el planeamiento urbanístico aplicable.
  2. Seguridad jurídica: Es importante obtenerla porque en caso contrario la vivienda no será completamente legal. La vivienda no se podrá inscribir en el registro, no estará terminada su construcción en el ayuntamiento. Sin ella, el edificio se encontrará en un peligroso limbo legal.
  3. Acceso a servicios públicos: Sin la licencia de primera ocupación, no se puede solicitar la conexión a servicios públicos esenciales, como agua potable, electricidad, gas y alcantarillado. No hace falta decir lo importantes que son. Para viviendas existentes, se puede renovar con la licencia de segunda ocupación, que también la hemos explicado en nuestro blog
  4. Registro de la propiedad: Para registrar legalmente una propiedad recién construida como totalmente completada en el registro de la propiedad en España, es necesario contar con la licencia de primera ocupación. Sin que todo esto esté correcto, la vivienda no estará terminada.
  5. Posibles sanciones y problemas legales: Ocupar una vivienda o edificio sin la licencia de primera ocupación puede resultar en sanciones por parte de la administración. Además, en caso de querer vender o transmitir la vivienda, la falta de esta licencia puede generar problemas legales y dificultades para vender o alquilar la propiedad.
  6. Devolución de la fianza o depósito. Al conseguir la licencia de primera ocupación se devuelve la fianza que se pagó para construir el edificio. Sin ella, no se devuelve.

¿Cuánto cuesta un Licencia de primera ocupación?

En general es una licencia relativamente económica, pero su coste depende del ayuntamiento correspondiente.

En España los costes de las licencias urbanísticas los establece cada ayuntamiento. Hay ayuntamientos donde una licencia de primera ocupación puede costar 20€ y en otros puede costar un porcentaje del ICIO de la licencia, situándose en un 4% de lo pagado en la licencia original.

Puedes consultárnoslo a nosotros o informarte en tu ayuntamiento.

¿Cómo conseguir la licencia de primera ocupación?

Obviamente hay que solicitarla en el ayuntamiento y abonar la tasa que corresponda.

Pero además, tendrás que aportar muchos documentos. Ahora después los veremos.

Actualmente suele ser una declaración responsable, por lo que una vez que la presentas puedes “disfrutar” de sus beneficios. Eso sí, el ayuntamiento realizará una inspección y revisará todos los documentos que hayas presentado.

No en vano, esta licencia es la definitiva, la confirmación de que el edificio es completamente legal y está terminado.

Documentos que piden para la licencia de primera ocupación

Para conseguir la licencia de primera ocupación necesitas más o menos los siguientes documentos:

  • Certificado final de obra. Este es el certificado que firma el aparejador y el arquitecto directores de la obra. Debe estar visado y certifica que todo está completado.
  • Planos de modificaciones (si aplica). Si algo se ha modificado respecto a la licencia, debe presentarse en este momento.
  • Boletines de instalaciones. Los boletines de agua , instalación eléctrica, y de gas, también deben aportarse. Debidamente registrados en la delegación de industria de la Comunidad.
  • Certificado de eficiencia energética de edificio terminado. Similar al de proyecto, pero éste debe estar registrado.
  • Alta en el catastro. Modelo 902 de alta de la vivienda en catastro para el pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
  • Escritura de obra nueva o nueva construcción. Esta escritura debe estar registrada en el Registro de la Propiedad. Normalmente no te la aprobarán hasta que no entregues la licencia de primera ocupación.
  • Libro del edificio. Incluidas instrucciones de mantenimiento y emergencia. Esto te lo aportará el arquitecto durante el proyecto.
  • Certificados de instalaciones varios , cuando se apliquen. Ascensor, telecomunicaciones(en edificios de viviendas), puerta de garaje motorizada, etc.

Siempre hay que tomarlo como referencia, pero pueden haber más.

Proceso para conseguir la licencia de primera ocupación paso a paso

Todo esto puede cambiar según los técnicos municipales y los diferentes procesos, pero os contamos el general:

  • Recopilar los documentos. Como has visto antes, hay mucha documentación que te piden y la inmensa mayoría no los puedes aportar tú.
  • Presentar la licencia. Con todos los documentos. Una vez los presentes, te enviarán una notificación si falta alguno.
  • Inspección. El ayuntamiento inspeccionará el edificio para comprobar que todo está correcto.
  • Modificaciones. Esperemos que no, pero si la inspección va mal, tendrás que rectificar la obra.
  • Devolución de la fianza. Probablemente con otro proceso pero una vez acabado puedes solicitar la devolución de las fianzas que te habrán solicitado.

Conclusiones

Resumen!

  1. Necesitarás la licencia de primera ocupación para concluir una construcción, ampliación o legalización de edificio. Acabas con este trámite el proceso de la licencia urbanística que ya conseguiste.
  2. Importante para concluir el edificio. Seguridad jurídica, legalidad, inscripción en el Registro de la Propiedad y alta de servicios definitivos.
  3. Mucha documentación. Te pedirán muchos documentos. Siempre es mejor ir recopilándolos con bastante antelación.
  4. Inspección sí o sí. Inspeccionarán la vivienda, por lo que todo debe estar perfecto.

En cualquier caso, por importante de la tramitación y lo díficil de la documentación, siempre es bueno contar con un arquitecto que te acompañe.

Escríbenos en comentarios tus dudas y cualquier cuestión! Te responderé en cuanto pueda.

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