Obras con el edificio en uso: cómo planteo fases y accesos en la memoria técnica

En una obra dentro de un edificio que sigue funcionando, no basta con repartir los trabajos en un calendario. Necesito explicar qué zonas pueden ocuparse, por dónde pasan los usuarios y cómo se cambia de una fase a otra sin dar por resueltos los problemas de convivencia. Esa organización debe verse en los planos y ser compatible con lo que cuenta la memoria técnica.

Cuando preparo una oferta para una constructora, mi objetivo es que la propuesta responda al edificio y al pliego concretos. Una frase como «se minimizarán las molestias» aporta poco si no identifica las interferencias ni explica cómo se van a tratar.

Primero, entender qué actividad debe continuar

Antes de dibujar fases, reviso qué exige la documentación de la licitación: zonas disponibles, restricciones de ocupación, hitos, condiciones de acceso y posibles interrupciones. La oferta debe ajustarse al pliego; no puedo resolver una dificultad suponiendo un cierre que no está permitido.

También necesito conocer el funcionamiento habitual del centro. Los horarios no lo explican todo. Importan la afluencia a lo largo del día, los recorridos más utilizados y las actividades que dependen de espacios o instalaciones compartidos.

En ocasiones, la constructora aporta información de la visita de obra que ayuda a entender esa realidad. Conviene distinguir lo comprobado de lo que todavía debe confirmarse con el centro o con la documentación del expediente.

Un mercado de abastos que debía mantener su uso

En una memoria para la reforma de un mercado de abastos, era imprescindible plantear las obras manteniendo el uso del edificio. La dificultad no estaba solo en decidir el orden de las partidas: había que segmentar las zonas y estudiar cómo podía continuar la actividad durante cada etapa.

Preparé documentación gráfica por fases, con especial atención a los recorridos y a las particiones provisionales. Cada plano debía ayudar a comprender qué espacio quedaba afectado y qué relación mantenía con el resto del mercado. En la memoria enlacé esas fases con sus duraciones y condicionantes técnicos, y el Gantt recogió las etapas y sus hitos de finalización.

Este caso no significa que cualquier edificio pueda mantenerse abierto durante cualquier trabajo. La viabilidad debe estudiarse en cada encargo, sin comprometer la seguridad ni contradecir las condiciones de la licitación.

Definir zonas y condiciones para cambiar de fase

Una fase útil necesita algo más que un color sobre el plano. Debe quedar claro qué comprende, qué zonas siguen disponibles y qué tiene que ocurrir antes de avanzar a la siguiente. Si una etapa depende de habilitar previamente un recorrido alternativo, esa relación debe aparecer en la propuesta.

Por eso compruebo, entre otras cuestiones:

• Qué espacios ocupa la obra y cuáles permanecen en uso.
• Qué separación provisional se plantea entre ambas zonas.
• Qué accesos y recorridos cambian durante esa etapa.
• Qué trabajos deben terminar antes de liberar una zona.
• Qué condicionantes pueden impedir o retrasar el cambio de fase.

No presento una partición provisional como solución universal. Sus características y su adecuación dependen de los trabajos, de los riesgos y de las condiciones del edificio.

Accesos, descargas y recorridos que no pueden ignorarse

La entrada de materiales y la retirada de residuos pueden entrar en conflicto con los movimientos habituales del centro. La memoria debe reconocer esas interferencias y explicar la organización propuesta, sin inventar horarios de descarga ni disponibilidad de espacios.

Reviso el recorrido completo, no únicamente la puerta de acceso. Un itinerario dibujado puede dejar de ser viable si atraviesa una zona ocupada, coincide con una descarga o depende de un paso que otra fase mantiene cerrado.

También hay que estudiar las condiciones de evacuación y accesibilidad que correspondan. Mantener un camino aparente no demuestra por sí solo que el funcionamiento del edificio sea admisible.

Programar cortes y trabajos incompatibles

Los cortes de instalaciones y los trabajos que generan interferencias requieren una previsión específica. Identifico qué actividad pueden afectar, qué dependencias tienen y qué información falta para definir su organización.

Si la propuesta exige una interrupción temporal, debe ser compatible con el pliego y con las condiciones que se hayan confirmado. No conviene esconderla dentro de una actividad genérica del Gantt ni prometer continuidad absoluta cuando no se ha demostrado.

Planos, memoria y Gantt deben contar la misma obra

Esta es una comprobación que considero fundamental. Los nombres de las fases, sus límites y su secuencia deben coincidir en todos los documentos. Si el plano libera una zona antes de que termine la actividad que la ocupa, la propuesta resulta contradictoria.

En la memoria relaciono cada fase con su plano y explico los condicionantes que justifican su duración. En el programa de trabajos identifico los hitos de finalización y las relaciones necesarias entre etapas. Así puedo comprobar con la constructora si los medios previstos y el calendario permiten ejecutar lo que se está ofreciendo.

La organización debe poder explicarse y revisarse. Si cambia una condición de acceso o una secuencia, hay que comprobar qué planos, actividades e hitos quedan afectados, en lugar de corregir un documento y dejar los demás desactualizados.

Qué no sustituye la memoria de la oferta

La propuesta de licitación no sustituye el proyecto, el plan de seguridad y salud ni las autorizaciones que correspondan a la ejecución. El Real Decreto 1627/1997 regula aspectos preventivos de la obra, pero su cumplimiento no basta por sí solo para justificar todas las condiciones de seguridad de los usuarios del centro.

Antes de cerrar la oferta, contrasto con la constructora las restricciones, los medios y las decisiones de organización. Si necesitas una memoria técnica para una licitación con el edificio en uso, puedes contarme el expediente y sus condicionantes. Contacta conmigo en el 613 04 65 53, por WhatsApp o en el 868 15 11 71.

Referencias

• Ley de Contratos del Sector Público, artículo 139: ajuste de la proposición al pliego.
• Real Decreto 1627/1997, artículos 7 y 10 y anexo IV: planificación preventiva y condiciones de la obra. No establece una plantilla universal de memoria de oferta.