Segregación de fincas – Requisitos y costes

¿Qué requisitos hay para la segregación de fincas?

Ante la cuestión de muchos interesados sobre si hay requisitos para la segregación de fincas, la respuesta es sí. Deberás cumplir con una serie de requerimientos, los cuales te exponemos ahora:

• Las condiciones serán diferentes dependiendo del tipo de terreno, el planeamiento urbanístico y qué clase se aplica a la parcela. Lo importante es que los terrenos segregados tengan siempre acceso directo a la vía pública y además cumplamos con la superficie mínima de parcela. 

• Dado el caso que en la finca existiese ya una vivienda, la finca resultante tendría que ubicarse de manera que dicha vivienda, siga bajo la legalidad vigente en cuanto a legislación sobre edificaciones.

Llegados a este punto, conviene que diferenciemos entre segregación de fincas urbanas y rústicas. Lo que te hemos explicado hasta el momento vale para las urbanas. Sin embargo, en el caso de los terrenos rústicos las cosas se complican… aunque no temas; no es para tanto y te ayudaremos en todo el proceso. 

Los requerimientos que han de cumplirse para segregar dependerán tanto del ayuntamiento como de la Comunidad Autónoma. 

Es la Ley de Ordenación del Territorio de cada Comunidad Autónoma la que rige los parámetros generales para terrenos rústicos, aunque el municipio puede fijar normas más restrictivas.

¿Qué documentación necesito para segregar una finca?

• Documentos que acrediten la propiedad y la referencia catastral de la finca. 
• Escritura de propiedad o nota simple del registro de la propiedad, recibo del IBI y documento de identidad.
• Acto expreso de autorización administrativa.

Una vez se haya recabado esta documentación, es habitualmente un arquitecto quien se encargará de realizar:

• Memoria en la que se justifiquen los motivos de la segregación.
• Descripción de las parcelas originales y segregadas. En esta descripción se incluirán las coordenadas georreferenciadas de las parcelas y los edificios, además de parámetros técnicos como superficie mínima.
• Plano de situación en donde conste la ubicación de la finca.
• Plano de la finca matriz. Se incluirán varias especificaciones técnicas, entre ellas lindes o curvas de nivel, edificaciones situadas en la parcela u ordenación urbanística.
• Planos de las fincas segregadas, en los que se deberá incluir curvas de nivel, superficies, lindes y otros parámetros técnicos.
• Lista bien explicitada en la que se describan las construcciones e instalaciones pertenecientes a la finca.

¿Cuánto cuesta segregar una finca urbana?

Una de las preguntas frecuentes que se formulan los interesados se refiere a cuánto cuesta segregar una finca urbana. Por supuesto, el precio es un factor que no debemos dejar pasar por alto. 

A continuación te propondremos una estimación para que hagas una idea; aunque eso sí: cada caso es distinto y debe tratarse personalizadamente. Puedes optar por la segregación de parcelas desde aproximadamente 500 € hasta los 2.000 €, siendo la media de 1.234 €. 

En este precio no incluimos el coste del notario o del Registro de la propiedad. Estos costes pueden variar y, en cualquier caso, no es nuestro campo de especialización. 

¿Cuánto tiempo se tarda en segregar una finca?

El tiempo en que se tarda en segregar una finca depende de varios factores, pero para empezar te daremos una estimación bastante optimista: un mes o mes y medio. Por supuesto, en otros casos el tiempo se demora, aunque los retrasos en estos procedimientos nunca deben deberse a fallas en redacción técnica, legal, etc. Simplemente, habrá que esperar a que las autoridades autoricen la segregación. Tendremos que esperar a dos trámites, uno es la autorización municipal y el otro es el Registro de la Propiedad. 

Antes de nada, deberás ponerte en contacto con un profesional capacitado. El profesional se personará en la finca y tras su valoración redactará la documentación necesaria para la segregación. 

Este proceso puede llevar una semana, ya que no es firmar un documento o rellenar un formulario; hay que valorar datos técnicos y redactar documentación sobre los el terreno y la edificación.

Además, deberás tener presente el plazo que precise el ayuntamiento (o el ente que corresponda) para proporcionarte la licencia municipal. Poniéndonos en lo mejor, este procedimiento tardaría unos 15 días, aunque lo cierto es que existen casos en que el retraso conlleva meses e incluso más de un año.

Una vez obtengas la licencia municipal, será el notario quien se encargue de la redacción de las escrituras. 

El notario no tardará mucho en la redacción, pero… las escrituras serán presentadas en el Registro de la Propiedad de modo que queden inscritas en los archivos. 

Este paso es uno de los más largos y quizá tengas que armarte de paciencia, sobre todo si existen dudas o circunstancias poco esclarecedoras sobre el terreno. Puede que pasen meses hasta que obtengas respuesta. En nuestra experiencia, lo que puede dificultar estos trámites es una diferencia en el área de las parcelas en la realidad respecto a lo que figura en el Catastro y en la escritura, lo que se llama exceso o falta de cabida. 

Contando todos los pasos que son necesarios dar, hazte a la idea de que sería raro que en menos de tres meses consiguieras completar todo el proceso. 

Raro, pero no imposible. Es fundamental contactar con aquellos profesionales, desde notarios hasta arquitectos, que te faciliten el proceso en todas sus fases.