Reformas la guía definitiva

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Entrada publicada por: Francisco Joaquín Jiménez González. Arquitecto Colegiado.

Capítulo 1:

Planteamiento de la reforma

¡Primer capítulo de nuestra guía de reformas!

En este capítulo trataremos de identificar las necesidades que podemos tener para reformar una vivienda. No se trata de evaluarlas todas, sino de realizar un análisis coherente sobre nuestros deseos y nuestro modo de vida.

Es el primer paso en todas nuestras reformas, ¡vamos a ello!

Objetivo de la reforma.

En cualquier tipo de reforma, ya sea más o menos ambiciosa, se hace indispensable plantearse la distribución y, aún más importante, cuál es el objetivo de la reforma.

No se reformará de la misma manera la primera vivienda de una familia que la casa de veraneo. De la misma forma, no será igual reformar una vivienda para para habitarla que para alquilarla, donde le intentaremos sacar el mayor rédito posible.

Esta es la primera pregunta que siempre realizamos cuando comenzamos con estos proyectos.

Entendemos que la experiencia en la primera vivienda siempre será más importante, ya que se habita -normalmente- mucho más que una segunda residencia. Así, las necesidades serán distintas. Por ejemplo, escritorios para el estudio, mayor espacio para almacenaje de ropa, o mayor privacidad para todos los habitantes de la casa, etc.

Sin embargo, en una segunda residencia se hace más habitual que haya menos espacio y la familia sea más numerosa. Por esta razón, suele primar más el aprovechamiento del espacio. 

Una vez decidido esto, pasamos a la distribución de las estancias.

Imagen de cocina reformada, personal y abierta al resto de la vivienda y al exterior.

La distribución de estancias, vital.

Una vez decidido el objetivo, debemos partir de ese modo de vida para adaptar la vivienda a él.

Aquí es donde entran los espacios como las cocinas “americanas”, abiertas al salón-comedor, los dormitorios con vestidor y baño propio, o grandes aperturas al jardín o al paisaje.

Todas estas decisiones dependerán de tus necesidades y costumbres. De esta forma, a cada estancia deberemos darle la importancia en función del tiempo que pasemos en ella.

Partiendo de esta base, lo más importante es pensar en tu día a día y replantearse toda la vivienda como un conjunto. 

Por ejemplo, si viven dos personas en la casa y va a seguir siendo así, quizás no tiene sentido mantener cuatro dormitorios. Porque, en general, un dormitorio puede transformarse en un despacho, vestidor o cuarto de la planta, pero no es lo ideal. 

Un espacio debe adecuarse a la función que vaya a desarrollarse en él. 

Hay familias que acostumbran a cocinar muy a menudo y a comer en la misma cocina, por lo que ésta deberá adaptarse a esa actividad, siendo amplia y, en general, siendo una estancia independiente.

Por el contrario, hay familias que prácticamente no pasan tiempo en la cocina. A estas familias por lo general, suelen venirles mejor las cocinas abiertas al resto de la vivienda.

En resumen, tu vivienda debe adaptarse a ti y a tu familia, para que se convierta en vuestro hogar.

Este tipo de preguntas son las que vienen bien plantearse antes de comenzar la reforma, para tener las cosas claras y poder adaptar todo a las necesidades reales.

Dimensiones de estancias para una reforma de vivienda.

Somos conscientes de que muchas de estas cuestiones ya te las habrás planteado (o no, pero no pasa nada) y al final pensarás, “Sí, pero yo no sé lo que debería medir mi cocina” o “No soy bueno imaginando esta casa sin ese tabique” o cosas similares.

Por eso, vamos a ver una pequeña recopilación de las dimensiones de estancias o mobiliario de cualquier casa, para que puedas ir haciéndote una idea inicial.

¿Cuánto mide un dormitorio de una vivienda?

Un dormitorio doble debe tener una superficie mínima de 8 m2. Un dormitorio individual debe tener una superficie mínima de 6 m2.

A partir de ahí, estas son medidas aproximadas:

  • Cama de matrimonio: Ancho de 135-150+2 pasos de 60 cm y 2 mesitas(50)=255-270cm.
  • Dormitorio de dos camas: 2 pasos de 50-60cm+2 camas de 90 cm=300cm
  • Largo de dormitorio: 200cm+paso50-60 cm=260cm
  • Armarios: 60-65 de ancho.

¿Cuánto mide el baño de una vivienda?

El ancho del baño dependerá del ancho de la ducha o bañera, entre 140 y 160 cm.

El largo, tendrá un mínimo de: 60cm inodoro+625 y 725 cm= 122.5-132.5 cm.

¿Cuál es el ancho mínimo de un pasillo en vivienda?

El ancho mínimo en zona de pilares será 80 cm, siendo 90 cm la medida recomendable.

¿Cuánto mide el salón en una vivienda?

Las medidas mínimas serán:

  • Largo: 285cm= 225 de sofá de tres plazas+paso lateral de 60cm
  • Ancho=285 cm=90 cm de sofá+paso de 45 cm+mesa de 60 cm+estantería de 40cm

¿Cuánto mide el comedor en una vivienda?

Las medidas mínimas serán en función de la mesa del comedor, con una mesa de 80 cm de ancho y 140cm de largo con perímetro de paso mínimo de 50 cm, serían 240 x 180 cm.

¿Cuánto mide la cocina en una vivienda?

Las medidas mínimas serán en base a los módulos estándar de 60x60cm.

Si sumamos, será Nevera+Plaza+Fregadero+Lavadora=240cmx180 cm.

Estas medidas serían las mínimas para la habitabilidad, sin tener en cuenta parámetros como la accesibilidad y otros muchos.

Si necesitas que te ayudemos con alguna reforma, tienes dudas y necesitas consejo, pregúntanos sin compromiso –> 

Capítulo 2.

Requisitos técnicos para una reforma

Una reforma de vivienda suele ser más económica que realizar una obra nueva desde cero. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se parte con gran cantidad de condicionantes y requisitos en función de la vivienda.

En este capítulo trataremos los condicionantes más frecuentes que podemos encontrar en las reformas de viviendas.

¡Seguimos!

La estructura en las reformas

La estructura de cualquier edificio asusta a muchas personas, ya que tocar la estructura puede afectar a la estabilidad del edificio y provocar grietas y fisuras en todo el edificio. 

De esta forma, las limitaciones de la estructura entrarán, lógicamente, en el tipo de vivienda que sea. Si la vivienda pertenece a un edificio de viviendas, no se podrá intervenir en la estructura, por razones lógicas.

En una vivienda unifamiliar, inicialmente sí se podría intervenir, pero tenemos que tener muchas cuestiones en cuenta.

Una de ellas, es la época de construcción del edificio y su estructura. La estructura del edificio será en general a base de muros de carga o de pilares de hormigón armado.

En el caso de la estructura de hormigón armado, no tendremos casi restricciones. Las restricciones se aplicarán a los pilares de la vivienda, ya que incluso se puede intervenir sobre los forjados, con muchas precauciones, claro está.

En el caso de una estructura de muros de carga, la situación es distinta. Estos muros de carga suelen ser dos o más y atravesar varias habitaciones en su recorrido. Se puede intervenir sobre ellos y, en su lugar, colocar pilares y vigas metálicas para trasladar el peso hacia el terreno.

Siempre se deben realizar estudios previos estructurales y comprobar el sistema de descarga del edificio así como su estado.

Imagen de cocina reformada, personal y abierta al resto de la vivienda y al exterior.

Las instalaciones en las reformas

En cuanto a las instalaciones, tenemos que tener en cuenta que hay muchas limitaciones en edificios de viviendas y en plantas en altura.

En plantas en altura, siempre tendremos que tener en cuenta que el inodoro debe estar a 1´5m de distancia de la bajante. De esta forma se evitan malos olores, es una prescripción técnica básica. Está claro que esto nos limitará mucho y determinará dónde podemos colocar los cuartos de baño, alrededor de las -escasas- bajantes de la vivienda.

Por otro lado, la cocina también tiene que tener acceso a la bajante de aguas residuales, por lo que estaremos también limitados. En este caso no tendremos tantos problemas de distancia y podremos ser más imaginativos.

En general, eliminar cualquier tabique o modificar la distribución implicará una reforma de las instalaciones. En el caso de que sea viable realizarlo, aumentará el presupuesto general de la reforma, algo a tener en cuenta.

Otra cuestión de habitabilidad es que todas las estancias habitables, excepto los baños, deben tener ventilación natural directa. Esta es una limitación directa para poder obtener licencias y, realmente, que la vivienda sea habitable.

Las salidas de humos son otra vía por donde suelen generarse problemas. El extractor de la cocina debe tener salida de humos y, en general, no puede hacerse directamente por el patio ni por la fachada exterior. Sin embargo, hay casos donde ya se ha realizado, estableciéndose un precedente que posibilita esta solución. Deberás tener la aprobación de la comunidad para poder aplicar esta solución.

Otro de los posibles problemas es la ubicación de la unidad exterior de aire acondicionado. Si tienes una unidad exterior y no queda en un buen lugar, puede ser problemático y conllevará una reforma de la instalación.

Si necesitas que te ayudemos con alguna reforma, tienes dudas y necesitas consejo, pregúntanos sin compromiso –> 

Capítulo 3.

Licencias y permisos para una reforma

Una vez que tenemos definido el alcance de la reforma, y antes de ir al presupuesto o coste aproximado, vamos a ver qué licencias o permisos se deben solicitar para llevar a cabo nuestra reforma.

¿Obra menor u obra mayor? Comunicación previa o declaración responsable?

Veremos todo esto en este capítulo, ¡sigue leyendo!

Tipos de licencias

Para empezar, vamos a ver qué tipos de licencias podemos solicitar para realizar obras:

  • Comunicación previa en materia de urbanismo. 
    • Es el tipo de licencia más sencilla, no necesita memoria valorada firmada por un técnico ni concesión explícita.
    • Solo puede ser utilizada para pintar, reformar cuartos de baño o aseo o sustituir pavimentos, entre otras cuestiones menores.
  • Declaración responsable de obra. 
    • Esta licencia se concede en el momento de presentarla en el Ayuntamiento. Siempre y cuando se presente toda la documentación que te solicitan.
    • Es lo que antiguamente se correspondía con la “licencia de obra menor”.
    • Se puede utilizar para la inmensa mayoría de reformas en viviendas y locales. Solo aquellas en las que no se afecte la estructura, la volumetría ni los metros cuadrados construidos o útiles.
    • Si necesitas más información sobre esta licencia, puedes consultar nuestra entrada sobre las declaraciones responsables de obra.
  • Licencia urbanística
    • Esta licencia corresponde con una “obra mayor” y necesitará en consecuencia un proyecto de básico y de ejecución para realizarse.
    • Necesita además de una aprobación explícita por parte del Ayuntamiento, por lo que se puede demorar varios meses en ser concedida.
    • Dentro de este tipo de licencia estarían todas las obras que no están situadas dentro de las anteriores. Así, cualquier obra de construcción que sea obra nueva, amplíe edificios existentes, intervenga en la estructura o altere las fachadas del edificio.

Como imaginarás, las fronteras entre las diferentes licencias es bastante difusa. De esta manera, la decisión final la toma el Ayuntamiento correspondiente, ya que es su competencia directa.

Independientemente de esta realidad, las reformas de viviendas se pueden realizar de una forma u otra, por lo que siempre suele haber soluciones para las obras de reforma de viviendas existentes de poca entidad. Aconsejamos consultar a un técnico para comprobar las posibles vías de actuación.

En LeuKos podemos aconsejarte sin compromiso para realizar este tipo de licencias.

Documentos para solicitar licencias

De forma general, para solicitar una licencia vas a necesitar la siguiente documentación:

  • Documento nacional de identidad
  • Escritura de la vivienda, o nota simple del registro de la propiedad.
  • Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Pago de la tasa correspondiente. Esta varía muchísimo según la licencia y el ayuntamiento, pero en general suele estar alrededor del 4% del presupuesto total de la obra, el llamado ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras).
  • Documentación acreditativa de las obras. Esta documentación puede ser una memoria valorada o un proyecto de ejecución.
  • Documentación de cumplimiento sectorial. Esta documentación puede ser el cumplimiento de la instalación eléctrica o de telecomunicaciones del edificio.

Dormittorio luminoso y abierto al entorno.

Requisitos para realizar una reforma

La legislación más importante para poder realizar o no la reforma son las normas urbanísticas del municipio. 

En general, más allá de las muchas normativas que se deben cumplir al realizar cualquier tipo de reforma, las que te darán mayores problemas serán las normas urbanísticas aplicables.

Estas normas entran en aspectos como:

  • Superficie máxima construida. Cómputo total de metros construidos en el edificio.
  • Superficie máxima ocupada. Por decirlo así, el número de metros que ocupas en planta baja.
  • Número máximo de plantas, bajo y sobre rasante. Número de plantas de sótano y en altura
  • Distancia a linderos. Distancia del edificio a otras parcelas, a la calle o incluso a otros edificios.
  • Otras normas de estilo o urbanísticas. Por ejemplo, las que limitan el diseño del muro exterior de parcela, o el voladizo de los balcones sobre la calle. Estas pueden ser de todo tipo.

Aunque algunas de ellas son fácilmente calculables, no es sencillo encontrar las que son aplicables a una vivienda, ya que dependen del municipio, de la zona o del tipo de edificio según se especifique en la normativa urbanística correspondiente.

Te aconsejamos que preguntes en el Ayuntamiento o a un técnico de confianza para asegurarte si tus ideas iniciales son realizables o no.

En caso de incumplirse la normativa te arriesgas a que te multen e incluso que te obliguen a demoler los cambios realizados ilegalmente.

Impuesto del IVA en las reformas

Muchos clientes nos lo han preguntado, y nosotros realizamos las viviendas con el tipo impositivo de IVA más bajo posible, siempre que se cumplan los requisitos.

Actualmente, los requisitos para aplicar un tipo de I.V.A. reducido del 10% son que la vivienda haya sido habitada durante más de dos años y que sea destinada a la primera vivienda del propietario.

Siempre tratamos esta opción para intentar abaratar aún más el presupuesto en todas nuestras reformas.

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Capítulo 4.

Coste de una reforma

Entramos en la fase de los presupuestos para la reforma, veremos diferentes costes de referencia en reformas de viviendas.

Intentaremos ir hacer una aproximación de costes en los diferentes capítulos que tendremos que afrontar en una vivienda.

El precio de reforma de una vivienda estándar irá desde los 350 hasta los 550€/m2

El presupuesto de reforma de una vivienda es tan variable como viviendas hay construidas. 

En cada reforma que realizamos en Leukos, vemos diferentes necesidades, diferentes costes para cambiar varias estancias o todas, modificar fachada o no, cambiar la cocina, demoler tabiques… y un largo etcétera.

Así, podemos dar este coste entre 350 y 550€ por metro cuadrado construido siempre para unas calidades medias y una reforma más o menos integral. Siempre tenemos que tener en cuenta que en función de cuánto reformemos, cuántas instalaciones cambiemos, subirá el coste más o menos.

Pero, sin embargo, es útil para hacerse una idea del coste aproximado y que puedas realizar cálculos aproximados a partir del cálculo.

Veamos dos casos independientes para que puedas hacerte una idea más aproximada.

Caso práctico de presupuesto de reforma de vivienda: Albert

Tenemos el caso de Albert. Albert quiso reformar su vivienda, pero sin muchas florituras. Vivienda antigua en planta baja en San Javier.

En este caso, la reforma consistió únicamente en “lavarle la cara a la vivienda”. No realizamos cambios de espacios, se cambiaron todos los revestimientos de paredes y suelos, puertas y ventanas, instalación eléctrica y fontanería, sanitarios, cocina y el correspondiente pintado de techos y paredes.

También se actuó sobre el exterior de la vivienda, cambiando todo el pavimento del patio, muro exterior y pintando de nuevo.

El resultado fue una vivienda renovada, con los mismos espacios pero adaptada al siglo XXI.

Finalmente, el coste de reformar esta vivienda fue 425€/m2. Como siempre que realizamos reformas, las calidades eran medias-altas, carpinterías con rotura de puente térmico, instalación eléctrica realizada con cariño y muro exterior con diseño particular, entre otros detalles.

Salón-comedor con un toque personalizado en el tratamiento del color.

Caso práctico de presupuesto de reforma de vivienda: Manoli

Sin embargo, en una vivienda con una configuración similar realizamos una reforma mucho más ambiciosa. 

En parte por voluntad de los clientes, en parte por exigencias previas de la vivienda.

La vivienda en cuestión tenía una configuración en planta baja y una única habitación en planta primera, a la que se accedía por una escalera exterior metálica situada en el patio trasero de la vivienda.

Obviamente, esta configuración no era muy cómoda y Manoli quería modificarla. Así, entramos en una configuración abierta de salón-comedor-cocina muy luminosos, eliminando el pasillo e incorporando la escalera al interior de la vivienda. Además, en el “pasillo” exterior anterior de acceso al dormitorio de planta primera, colocamos un cuarto de baño extra para el dormitorio de planta primera.

Sin duda, esta configuración sacaba mucho más partido al espacio y al inmueble, haciéndolo más luminoso, espacioso, cómodo y funcional. Sin embargo, la intervención en la estructura para eliminar muros de carga en planta baja (pared separadora entre salón-comedor y cocina y salón-pasillo) y la construcción de la escalera y el cuarto de baño tienen un sobrecoste.

Esto, sumada a la renovación integral de la vivienda, y la adición de la instalación de aire acondicionado en planta baja y planta primera, hizo que el presupuesto ascendiera hasta los 525€/m2.

Presupuestos en reformas de viviendas: algo muy personalizado

En Leukos llevamos años realizando reformas integrales de todo tipo, por lo que la experiencia nos dice que la reforma de tu vivienda se debe adaptar a ti, y el presupuesto, en consecuencia, lo adaptaremos a tus limitaciones.

Somos plenamente conscientes de que una reforma conlleva un gasto económico muy importante para cualquier familia, por lo que creemos que nuestro papel es acompañarte para que consigas la vivienda que se adapte a tu vida diaria.

Después, veremos cómo podemos adaptar esa vivienda de tus sueños a tu presupuesto, pero siempre de forma que luego no quedes descontento con el resultado.

Si necesitas que te ayudemos con alguna reforma, tienes dudas y necesitas consejo, pregúntanos sin compromiso –> 

Ahora, es tu turno

¡Aquí termina nuestra guía sobre las reformas!

Cualquier duda que tengas, ya sea de este tema o de cualquier otro, puedes contactarnos y te atenderemos encantados.

Déjanos un comentario aquí debajo y coméntanos qué te ha parecido esta guía.

Con vuestros comentarios e ideas iremos modificando esta guía para mejorar aún más.

Todo tipo de reformas en las provincias de Murcia, Alicante y Albacete

Y además, en todos estos municipios

2 comentarios
  1. Isabel Martín
    Isabel Martín Dice:

    El artículo ofrece una perspectiva detallada y esclarecedora sobre los aspectos fundamentales a considerar al emprender un proceso de reforma en el hogar. Aunque el año 2020 ya ha pasado, las ideas presentadas siguen siendo relevantes y útiles para cualquier persona que esté contemplando llevar a cabo renovaciones en su espacio vital.

    El artículo ofrece una serie de consejos y pautas esenciales para llevar a cabo reformas exitosas en el hogar. Las ideas presentadas en el artículo continúan siendo relevantes, ya que abordan aspectos fundamentales como la planificación, la elección de profesionales, la comunicación, los aspectos legales y técnicos, la adaptabilidad y la inversión en materiales de calidad. En cualquier año, estas directrices siguen siendo un recurso valioso para aquellos que buscan mejorar su espacio de vida a través de reformas inteligentes y bien planificadas.

    Responder
    • Francisco Joaquín Jiménez González
      Francisco Joaquín Jiménez González Dice:

      Muchas gracias por tus palabras Isabel!

      Estamos trabajando en actualizar los artículos antiguos y adaptarlos a las tendencias y normativas del 2023, dentro de poco le llegará el día a este artículo!

      Un saludo,
      Francisco

      Responder

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