Legalización de viviendas en suelo no urbanizable en la Comunidad Valenciana
En este artículo hablaremos sobre cómo legalizar viviendas en suelo no urbanizable mediante el proceso de minimización de impacto ambiental, recientemente aprobado.
¡Comenzamos!
Entrada por: Francisco Joaquín Jiménez, arquitecto. – Actualizada a 25/06/2021
Convertir en legal una vivienda es un alivio para sus residentes. Es algo obvio, ¿verdad? Cuando el inmueble no se halla bajo la legislación vigente, pueden producirse situaciones indeseables, incluyendo el derribo del propio edificio por orden judicial.
De aquí que las novedades en legalización de viviendas en suelo no urbanizable en la Comunidad Valenciana, no hayan pasado desapercibidas; sobre todo para los interesados. Recordemos que se estiman entre 300.000 y 400.000 los inmuebles que se encuentran en estas condiciones, una cifra no precisamente marginal.
A raíz de la Ley 1/2019, en vigor desde el 8 de febrero de 2019, se modificó la LOTUP (Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana) en la Comunidad.
La consecuencia principal de los cambios en la legislación, es que a los propietarios de viviendas que carecen de licencia en Suelo No Urbanizable y, por tanto, se encuentran en situación de ilegalidad, se les facilitará la legalización del suelo rústico o no urbanizable. Por supuesto, habrá que cumplir una serie de requisitos, entre otros la obtención de licencia de minimización de impacto ambiental.
¿Qué es la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana?
Así pues, para que los residentes de las viviendas afectadas tengan acceso a la legalización de sus viviendas, deben presentar la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana. Pero a partir de aquí las cosas no resultan tan fáciles y conviene explicitar.
Podemos definir minimización de impacto ambiental, como la reducción de la intrusión que provocan los edificios residenciales construidos sobre suelo no urbanizable, así como la actividad humana, en el entorno natural. Un ejemplo es la proliferación de pozos negros y posibles filtraciones no deseables.
Con relación al permiso de minimización de impacto, hay dos posibilidades: que el edificio se halle apartado de un grupo de viviendas, o que se dé una densidad de tres o más edificaciones por hectárea.
En este segundo caso, la legalización de la finca se realizará a través de los instrumentos legales que prevé el Plan Especial de Minimización de Impactos. La valoración para dar por buena la vivienda, se producirá en este marco y será la Conselleria de Ordenación del Territorio y Urbanismo el organismo que decidirá finalmente.
En el primer caso, es decir, cuando la vivienda es considerada aislada, el procedimiento difiere, ya que no se integra en el Plan Especial. Cuando el edificio es considerado apartado según la densidad antes dicha, será necesario solicitar una declaración individualizada de impacto territorial, además de otros requisitos de que nos ocuparemos en los siguientes apartados.
Condiciones y requisitos para legalizar una vivienda en la Comunidad Valenciana
–La edificación deberá tener uso residencial. Por tanto, la nueva normativa no afecta a naves ni fincas de recreo que se utilizan ocasionalmente para eventos o actividades recreativas, por ejemplo.
–La construcción deberá haberse realizado con fecha anterior al 20 de agosto de 2014. Entendemos como construcción a la vivienda y adosados, dejando de lado posibles cerramientos e instalaciones que no comportan la participación de arquitectos o ingenieros.
–Dicho inmueble no puede estar bajo sentencia judicial firme. Hay que puntualizar que los expedientes abiertos y no concluidos mediante sentencia judicial firme, no se incluyen en este apartado. Incluso en el hipotético caso de que se hubiese ordenado por vía administrativa una demolición, esta podría detenerse gracias a la nueva normativa.
–Presentación de la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana.
Proceso paso a paso para legalizar una vivienda en la Comunidad Valenciana
Primer paso: presentar ante el ayuntamiento que competa, la acreditación que justifique la situación de edificio aislado; en este caso te recordamos que una construcción apartada no se incluye en el Plan Especial de Minimización de Impactos.
Así pues, se deberá solicitar la Declaración Individualizada de Minimización de Impacto Territorial. Junto con la petición, tendrás que presentar documentación acreditativa sobre la imposibilidad de incluir la vivienda en el citado Plan Especial.
Será el Pleno del Ayuntamiento quien decida sobre la situación individualizada de impacto territorial. La declaración debe integrar especificaciones acerca de las condiciones (demostrables) de la edificación. Esta documentación es fundamental para luego poder obtener la licencia de legalización.
Segundo paso: tras haber conseguido la declaración de situación individualizada de minimización de impacto ambiental, tendrás que añadir:
-Estudio sobre las afecciones ambientales y los medios previstos para su minimización.
-Análisis sobre integración paisajística.
-Plan básico que presente una descripción actualizada de la construcción, así como de las posibles obras necesarias para cumplir el artículo 197 perteneciente a la Ley 5/2014 de 25 de julio, sobre Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana.
Tercer paso: si fueran necesarias obras para la mitigación del impacto ambiental, estas deberían producirse dentro de un plazo de 4 años como límite.
Este punto es muy relevante al necesitarse un estudio y una planificación profesional para evitar demoras que puedan obstaculizar e incluso imposibilitar el intento de legalización.
¿Qué consigo al legalizar mi vivienda?
Entre otras cosas, que no te la derriben. Pero no solo eso:
-Podrás llevar a cabo obras de rehabilitación y reformas. Además, entrará por la vía legal en el mercado inmobiliario. Cuando la vivienda esté legalizada, no habrá impedimentos para la venta o el alquiler, así como para hipotecarla o realizar cualquier otra actividad inmobiliaria en tu beneficio.
-Podrás realizar contrataciones sobre suministros esenciales, como puedan ser luz, conexión telefónica e Internet, agua o saneamiento.
En resumen, dar el paso de legalizar una residencia no urbanizable en la Comunidad Valenciana, hará que se revalorice. También tu tranquilidad será mayor al saber que podrás seguir disfrutando de tu vivienda rústica por mucho tiempo y sin obstáculos legales.
Conclusión
Estos son los pormenores de este relativamente novedoso proceso.
Si tienes alguna duda al respecto, siempre nos puedes contactar o dejar un comentario más abajo. ¡Escríbenos sin compromiso!
Quiero comprar un terreno rustico de 6900metros cuadrados en Teresa de cofrentes, mi pregunta es puedo poner un contenedor o caravana para pasar los fines de semana allí?? Muchas gracias.
Buenos días Jorge Luis!
De inicio te puedo decir que la Ley 1/2021 de urbanismo de la Comunidad Valenciana indica que incluso las construcciones provisionales o casas prefabricadas deben acudir a licencia urbanística, por lo que no cabe la posibilidad de instalar una casa prefabricada incluso móvil.
Dicho esto, si es completamente móvil y no está anclada al terreno o vinculada a una fosa séptica, algunos ayuntamientos no la sancionan. Pero eso siempre dependerá del funcionario de turno y del caso particular, y siempre y cuando que te detecten la vivienda.
Espero haberte ayudado! Un saludo,
Francisco
Buenas,
Tengo una casita de 52 m2 en un terreno rústico NUC, construida en los años 80, pero es un local diáfano y querrí adaptarlo como vivienda. Pago IBI desde hace años.
¿Que tendría que hacer para legalizarla com vivienda?
Gracias
Hola Raúl,
Necesito algo más de información, ¿cuál es el tamaño de la parcela en la que se encuentra? ¿El interior es diáfano o se ha adaptado como vivienda?
Hay soluciones con la nueva legalización con minimización de impacto ambiental, pero tendríamos que ver el caso individual. Te aconsejo que nos escribas por alguno de los medios de contacto y tengamos una reunión para ver bien el caso y proponerte soluciones.
Un saludo,
Francisco