¿Qué información debe contener un Certificado de Antigüedad?
El certificado de antigüedad tendrá como dato principal la fecha de finalización de las obras. A partir de ahí, se establece cuál sería el plazo necesario para no incurrir en infracciones, por lo que la vivienda sería inscribible en el Registro.
Además de este dato, el certificado debe incluir el número de plantas y la superficie de la vivienda, tanto ocupada como edificada. Esta cuestión es importante, así como si toda la vivienda data de la misma fecha de construcción o no, siempre a criterio del técnico firmante. En estos casos estaríamos hablando de un certificado de antigüedad y superficies.
Este tipo de certificado tendrá un levantamiento de planos de toda la vivienda con el correspondiente cuadro de áreas y superficies.
Documentación necesaria en un caso estándar
El caso más habitual que necesitan este tipo de certificados sería el siguiente. Un chalet construido hace muchos años sobre una parcela no urbanizable. No se solicitó ningún tipo de licencia ni proyecto y tampoco se comenzó ningún tipo de sanción urbanística. En el momento de la venta no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
En general, los plazos para sancionar ya han prescrito. En este caso ya no se podrá obligar el derribo de la vivienda ni el pago de multas asociado a cualquier tipo de sanción urbanística. Este sería el caso de una “obra nueva antigua”. Necesitaríamos la siguiente documentación:
- El Certificado de Antigüedad y Superficies de la vivienda firmado por Arquitecto o Aparejador
- Un Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
- Certificado de Coordenadas Georreferenciadas de la vivienda y construcciones auxiliares
Con estos documentos, el Notario podrá redactar la escritura de Obra Nueva por antigüedad, obtener la cédula de habitabilidad o primera ocupación y posteriormente se podrá realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. El proceso es más complejo que este pequeño resumen y lo vemos más adelante en esta guía.
¿Como se determina la antigüedad de una vivienda?
Como hemos comentado, la fecha de construcción del inmueble es el dato más importante del Certificado de Antigüedad. El técnico tiene a su disposición diferentes métodos para acreditar la construcción y, en función de sus conocimientos y experiencia, valorarlos para llegar a una conclusión válida.
El más habitual suele ser ortofotos procedentes de vuelos o fotografías aéreas de diferentes Organismos. Existen gran cantidad de fotografías históricas en diferentes repositorios que se pueden consultar y comprobar la construcción de un inmueble.
Si este no fuera el caso, podría hacerse uso de cualquier tipo de documentación como facturas, planos, certificación catastral o documentos del ayuntamiento, entre otros muchos.
Al final, es el técnico el que certifica la fecha de construcción del inmueble, por lo que es su responsabilidad y deontología lo que le hará valorar cada tipo de documento y su fiabilidad y, en función de ello, datar la fecha de construcción.
¿Es obligatorio el visado en un Certificado de Antigüedad?
No es obligatorio desde 2010, para este tipo de documentos. Sin embargo, es habitual seguir visando los Certificados de Antigüedad.
El motivo es que para la Declaración de Obra nueva, el Notario debe verificar la firma del Técnico redactor. Una de las funciones del visado colegial es verificar la firma del Técnico redactor de un documento.
Alternativamente, también se puede legitimar la firma del Técnico en una Notaria. Normalmente, la primera opción es más asequible y por eso es habitual en la práctica profesional.
Limitaciones al contenido de un Certificado de Antigüedad
El Certificado de Antigüedad de un inmueble no hace referencia a otro tipo de características de un inmueble.
En particular y, esto es relevante, no hace referencia a la habitabilidad de la vivienda o el estado de conservación de la misma. Estos casos serían correspondientes a un certificado de habitabilidad o a otros tipos de certificados.
Si tienes curiosidad o necesitas la cédula de habitabilidad de primera o segunda ocupación, puedes consultar todos los datos en nuestra entrada al respecto, en el siguiente enlace.
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