Certificado de antigüedad de vivienda – Los Alcázares

El certificado para inscribir una vivienda en el registro de la propiedad

A lo largo de esta entrada de nuestro blog contaremos los detalles de los certificados de antigüedad de vivienda en Los Alcázares. Este tipo de certificado en muchas ocasiones genera confusiones y problemas, por lo que nos gustaría aclarar un poco su utilidad y contexto.

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¿Qué es la certificado de antigüedad?

Un Certificado de Antigüedad es un documento que acredita la fecha de construcción de una edificación existente. Para el caso de las viviendas, este documento debe ser firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Como otras licencias y certificados, puede llamarse de otra forma. Entre otros, puede llamarse certificado de obra antigua, certificado de obra nueva por antigüedad o, sencillamente, certificado de obra nueva.

Es importante dejar claro que no es lo mismo que un Certificado Final de Obra. Este tipo de certificados se realizan al finalizar la dirección facultativa de obra y  es diferente tanto en contenido como en responsabilidades.

¿Para que sirve un Certificado de Antigüedad?

La función principal del Certificado de Antigüedad es permitir la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad. Este tipo de certificados pueden tratar de edificios completos, pero en general se tratan de viviendas unifamiliares. También pueden referirse a ampliaciones de vivienda posteriores o construcciones auxiliares (piscinas, barbacoas, trasteros, etc…).

En ocasiones, los bancos pueden solicitarlo antes de conceder un préstamo hipotecario, así como también puede ser exigido durante la compraventa o alquiler de inmuebles.

El Certificado de Antigüedad y la Obra Nueva Antigua

Cualquier tipo de construcción tiene dos vías para entrar en el Registro de la Propiedad, según el tipo de obra nueva de la que se trate:

Las Obras Nuevas

Una Obra Nueva normal es una construcción que ha terminado recientemente. Si se han realizado todos los pasos que corresponde, tendremos toda la documentación para inscribirla en el registro de la propiedad. Esta documentación se entregará al notario y se realizará la Escritura de Declaración de Obra Nueva. Cuando se disponga de la cédula de primera ocupación otorgada por el ayuntamiento, se podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Este sería el procedimiento normal y más habitual para inscribir cualquier tipo de inmueble.

Procedimiento para la inscripción de una obra nueva:

  1.     Redacción del Proyecto o proyectos necesarios para la construcción.
  2.     Solicitud de Licencia urbanística y de obras al Ayuntamiento correspondiente.
  3.     Concesión de licencia y comienzo de la construcción
  4.     Finalización de las obras y certificaciónde la obra por los técnicos directores de la obra
  5.     Escritura de declaración de obra nueva
  6.     Concesión de licencia de primera ocupación (o dédula de habitabilidad de primera ocupación) del Ayuntamiento
  7.     Inscripción en el Registro de la Propiedad y finalización del proceso.

Otras construcciones: Las Obras Nuevas Antiguas

La segunda vía trata a las “obras nuevas antiguas”. Este tipo de obras serán las que no se han realizado inicialmente por los trámites habituales. Según la legislación se denominan Otras construcciones u Obras nuevas porque para el Registro de la Propiedad, estas tipo de inmuebles no existen.

Se denominan Obras Nuevas Antigus porque no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad por diversos motivos. Lo habitual es que se refieran a viviendas completas, pero también puede darse el caso de ampliaciones de viviendas no legalizadas o modificaciones en la parcela no incluidas en el proyecto original, como por ejemplo la construcción de una piscina sin licencia.

PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCION DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA

  1.     Construcción de edificación sin licencia ni proyecto de ejecución.
  2.     Prescripción de los plazos mínimos necesarios según la legislación aplicable. Altamente variable en función de cada inmueble y municipio, aconsejamos consultar.
  3.     Certificado de Antigüedad y superficies firmado por Técnico competente.
  4.     Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua.
  5.     Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha.
  6.     Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Artículo 52 del Real Decreto 1093/97. Reglas aplicables a otras construcciones

El Registrador de la Propiedad, podrá inscribir las Declaraciones de Obra Nueva de edificaciones terminadas que cumplan o siguiente:

  • Que se pruebe por certificación del Catastro, del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • La fecha de construccion debe ser anterior al plazo de prescripción de la infracción en que se hubiera podido incurrir
  • No debe constar en el Registro ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

¿Qué información debe contener un Certificado de Antigüedad?

El certificado de antigüedad tendrá como dato principal la fecha de finalización de las obras. A partir de ahí, se establece cuál sería el plazo necesario para no incurrir en infracciones, por lo que la vivienda sería inscribible en el Registro.

Además de este dato, el certificado debe incluir el número de plantas y la superficie de la vivienda, tanto ocupada como edificada. Esta cuestión es importante, así como si toda la vivienda data de la misma fecha de construcción o no, siempre a criterio del técnico firmante. En estos casos estaríamos hablando de un certificado de antigüedad y superficies. 

Este tipo de certificado tendrá un levantamiento de planos de toda la vivienda con el correspondiente cuadro de áreas y superficies.

Documentación necesaria en un caso estándar

El caso más habitual que necesitan este tipo de certificados sería el siguiente. Un chalet construido hace muchos años sobre una parcela no urbanizable. No se solicitó ningún tipo de licencia ni proyecto y tampoco se comenzó ningún tipo de sanción urbanística. En el momento de la venta no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

En general, los plazos para sancionar ya han prescrito. En este caso ya no se podrá obligar el derribo de la vivienda ni el pago de multas asociado a cualquier tipo de sanción urbanística. Este sería el caso de una “obra nueva antigua”. Necesitaríamos la siguiente documentación:

  1. El Certificado de Antigüedad y Superficies de la vivienda firmado por Arquitecto o Aparejador
  2. Un Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
  3. Certificado de Coordenadas Georreferenciadas de la vivienda y construcciones auxiliares

Con estos documentos, el Notario podrá redactar la escritura de Obra Nueva por antigüedad, obtener la cédula de habitabilidad o primera ocupación y posteriormente se podrá realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Como se determina la antigüedad de una obra?

Como hemos comentado, la fecha de construcción del inmueble es el dato más importante del Certificado de Antigüedad. El técnico tiene a su disposición diferentes métodos para acreditar la construcción y, en función de sus conocimientos y experiencia, valorarlos para llegar a una conclusión válida.

El más habitual suele ser ortofotos procedentes de vuelos o fotografías aéreas de diferentes Organismos. Existen gran cantidad de fotografías históricas en diferentes repositorios que se pueden consultar y comprobar la construcción de un inmueble.

Si este no fuera el caso, podría hacerse uso de cualquier tipo de documentación como facturas, planos, certificación catastral o documentos del ayuntamiento, entre otros muchos.

Al final, es el técnico el que certifica la fecha de construcción del inmueble, por lo que es su responsabilidad y deontología lo que le hará valorar cada tipo de documento y su fiabilidad y, en función de ello, datar la fecha de construcción.

¿Es obligatorio el visado en un Certificado de Antigüedad?

No es obligatorio desde 2010, para este tipo de documentos. Sin embargo, es habitual seguir visando los Certificados de Antigüedad. El motivo es que para la Declaración de Obra nueva, el Notario debe verificar la firma del Técnico redactor. Una de las funciones del visado colegial es verificar la firma del Técnico redactor de un documento. Alternativamente, también se puede legitimar la firma del Técnico en una Notaria. Normalmente, la primera opción es más asequible y por eso es habitual en la práctica profesional.

Limitaciones al contenido de un Certificado de Antigüedad

El Certificado de Antigüedad de un inmueble no hace referencia a otro tipo de características de un inmueble. En particular y, esto es relevante, no hace referencia a la habitabilidad de la vivienda o el estado de conservación de la misma. Estos casos serían correspondientes a un certificado de habitabilidad o a otros tipos de certificados.

Si tienes curiosidad o necesitas la cédula de habitabilidad de primera o segunda ocupación, puedes consultar todos los datos en nuestra entrada al respecto, en el siguiente enlace.

El certificado de antigüedad de vivienda en Los Alcázares

Desde hace algunos años se están solicitando los certificados de antigüedad de vivienda para la compraventa de inmuebles en el municipio de Los Alcázares.

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Conclusiones

En este artículo hemos querido recoger las dudas más frecuentes de nuestros clientes sobre los certificados de Antigüedad de viviendas o inmuebles en San Javier. Suelen ser casos complicados de resolver, por lo que recomendamos solicitar consejo a cualquiera de confianza.

En LeuKos realizamos este tipo de certificados habitualmente y te podemos responder tus dudas, escríbenos en cualquiera de los medios que ves en pantalla y te responderemos lo antes posible.

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