Plano georreferenciado. ¿Qué es y para qué sirve?

¿Qué es un Plano Georreferenciado?

Un Plano Georreferenciado es un documento técnico complejo, que muestra las coordenadas georreferenciadas mediante un sistema de referencia válido. 

Sirve para determinar de forma exacta la posición de un edificio o parcela, es una parte importante del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas y te ofrece información sobre:

• La posición exacta de una obra nueva, edificación, local o vivienda.
• La forma y superficie de una parcela o un conjunto de parcelas.
• Si los límites de una finca invaden las parcelas vecinas o los viales públicos que la rodean.

¿Es necesario un plano georreferenciado para el registro de la propiedad?

Ahora pensarás ¿Para qué necesito un Plano Georreferenciado en el Registro de la propiedad? Pues lo necesitaras para:

• Inscribir una Declaración de Obra Nueva.
• En caso de alguna segregación, agregación, división o agrupación de parcelas.
• En una Inmatriculación o primera inscripción de una propiedad en el Registro de la Propiedad.
• Corregir o modificar la descripción de una finca existente. Por ejemplo, para actualizar la información de una vivienda ampliada en el registro de la propiedad mediante un certificado de obra nueva antigua.
• También es necesario en un certificado de finalización de obra, es decir, para “eliminar” la mención a que un edificio está en construcción.

Los Registros de la Propiedad están solicitando esta información desde que se actualizó la ley nacional para asegurar la coordinación entre los Registros y el Catastro. Así, ahora toda actuación sobre un inmueble o parcela que se realice tiene que tener esta información, razón por la que se solicita este certificado habitualmente.

¿Necesito un plano georreferenciado para catastro?

Para el Catastro es importante disponer de las Coordenadas Georreferenciadas de cualquier propiedad, para obtener las superficies de todos los inmuebles y poder realizar el cálculo de la mayoría de los impuestos. Los más habituales son:

• IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles
• Impuesto de Patrimonio
• Impuesto de sucesiones

Si hay una diferencia entre la realidad física y los datos del Catastro, deberás iniciar un procedimiento de Alteración Catastral, que te permite actualizar los datos de una propiedad para adecuarlos a la realidad. Puede darse dos casos: 

Caso 1: Tengo menos superficie que la que pone en el Catastro: Esto pasa cuando el Catastro tiene asignada a tu parcela una superficie mayor de la real. El Ayuntamiento calcula la Contribución, con la superficie que hay declaradas en Catastro. Al entregar el plano georreferenciado, la superficie será la real (menor que antes) y tendrás que pagar un recibo de IBI menor todos los años. 

Caso 2: Tengo más superficie que la que pone en el Catastro: Si el Catastro detecta que tu propiedad tiene más superficie que la declarada se iniciará una inspección de oficio. Tras confirmarse la diferencia se modificarán los datos catastrales de tu parcela. Después de esto tendrás que pagar la diferencia de impuestos no recaudada de los últimos 4 años. Por supuesto, aumentada con los intereses de esos años. Además, a partir de entonces tendrás que pagar más de IBI todos los años.

En este último caso mencionamos que actúa de oficio el Catastro para actualizar la información pero también lo puedes realizar tú mismo/a.

En ambos casos nos referimos directamente a los impuestos pero también es cierto que podrás actualizar la información de la parcela en el catastro y la escritura, evitando problemas en el futuro en caso de herencias, compraventas, etc. 

¿Cuánto cuesta un plano georreferenciado?

El coste de elaborar un plano georreferenciado depende de algunas variables. La más obvia es el mercado, ya que cada técnico fija el precio bajo sus propios criterios. 

Por otro lado, depende de la actuación, superficie de la parcela y edificaciones así como su número. Cada plano no es igual de sencillo de realizar, lo que se refleja en el precio.

Tipos de planos georreferenciados

Existen diferentes tipos de planos georreferenciados, en función del caso en que te encuentres:

Caso 1: obra nueva

1. Obra Nueva “Reciente”: Al finalizar las obras de cualquier construcción, el Notario redacta una Escritura de Declaración de Obra Nueva donde se describe cómo es la edificación que se acaba de construir. Hay que aportar el Plano Georreferenciado de la construcción ejecutada. También se deben aportar las coordenadas de cualquier construcción.
2. Obra Nueva “Antigua”: El Notario debe elaborar una Escritura de Declaración de Obra Nueva “Antigua”. Al igual que el caso anterior, hay que aportar un Plano Georreferenciado, que incluya cualquier edificación existente en la parcela. Y además será necesario un Certificado de Antigüedad adicional, para determinar cuándo fue terminada la edificación
3. Obra Nueva “En Construcción”: Se trata de una obra que todavía no ha comenzado o que se encuentra en construcción en estos momentos. El Notario elabora una Declaración de Obra Nueva en Construcción que servirá de garantía al préstamo bancario que financia la construcción. En este plano georreferenciado se define la construcción existente y también la que se quiere construir. Para ello, son necesarios los Planos de Obra del Proyecto al que se ha concedido Licencia de Obras, de los que se obtendrán las coordenadas de la construcción futura. Al finalizar las obras, se deberá aportar el Plano de Coordenadas Georreferenciadas de la construcción terminada.
4. Finalización de obra ya construida: Es similar al caso 1 y 3, pero con una variable. Son aquellos edificios que en realidad están terminados desde hace años o décadas pero siguen figurando como “en construcción” en la escritura y nota simple desde que se hizo la escritura de obra nueva en construcción del punto 3. Ahora para poder hacer alguna operación con ellos hay que eliminar esta referencia, para lo que se necesita un certificado de finalización de obra y el plano de coordenadas georreferenciadas.

Caso 2: segregación o división de parcelas:

Se incluye la superficie y coordenadas georreferenciadas actuales de la parcela que se pretende modificar, la ubicación, delimitación y superficies de las parcelas resultantes. Con esta información, la Administración comprobará la coincidencia exacta entre la parcela original y la suma de las parcelas resultantes.

Caso 3: agregación o agrupación de parcelas:

La documentación necesaria es la misma que el caso anterior, pero el número de parcelas inicial va a ser mayor que el número de parcelas final. 

Caso 4: alteración catastral:

A veces los datos que aparecen en Catastro sobre nuestra vivienda o parcela no coinciden con la realidad. Para corregir ésto tienes que iniciar un procedimiento de Alteración Catastral. El Técnico deberá realizar un Informe que contenga los siguientes requisitos:

• Reflejar la realidad física de la parcela o inmueble.
• La delimitación geográfica debe realizarse mediante las coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro representado.
• Tiene que acompañarse de un fichero informático en formato GML.
• Debe haber coincidencia en la información que contenga la Representación Gráfica Alternativa y la descripción que conste en la Escritura de la Propiedad.

Conclusiones 

Si has llegado hasta aquí entenderás de la importancia de los planos georreferenciados, no solo para saber de forma exacta el tamaño de tu parcela sino también para estar seguro y no tener ningún susto con el Catastro o el Registro en el futuro. 

Si te han quedado dudas, en Leukos Arquitectura realizamos este tipo de documentos desde hace años, por lo que déjanos un comentario más abajo o escríbenos si necesitas un presupuesto para algún trámite de los que hemos mencionado.

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