Nos podemos encontrar requisitos de diferentes tipos, por lo que los dividiremos en requisitos urbanísticos, de habitabilidad y de comunidad de propietarios.
Requisitos urbanísticos para realizar el cambio de uso
En general, los requisitos urbanísticos no son difíciles de cumplir. Sin embargo, si el plan general o las normativas urbanísticas de tu municipio lo impiden, son básicamente infranqueables y, además, necesitarás mucho tiempo para que estas normas cambien o se modifiquen para que puedas realizar el cambio de uso.
Uno de los tipos de limitaciones principales están en la cantidad de viviendas por hectárea o kilómetro cuadrado. Así, si en tu zona este número ya está completo no podrás modificar el uso de tu vivienda y díficilmente podrás hacerlo en el futuro.
Requisitos de la comunidad de propietarios para el cambio de uso de local a vivienda
Las comunidades de propietarios pueden impedir la creación de nuevas viviendas en el edificio de varias formas.
Una de ellas y la más dificultosa ocurre cuando los estatutos de la comunidad prohíban cualquier cambio de uso. Si los estatutos lo impiden, no podría realizarse ningún cambio de uso en el edificio.
Por otro lado, se debe solicitar permiso a la Comunidad de propietarios para cambiar el uso del inmueble a vivienda así como si van a modificarse elementos comunes(fachada o entrada a viviendas) o la estructura del edificio.
Actualmente han habido algunas sentencias que han sentado precedente en que el cambio de uso per se no puede ser prohibido por la comunidad de propietarios, siempre y cuando no se alteren servicios, elementos comunes o el porcentaje de cuotas de participación en el edificio.
Independientemente de esto, en LeuKos Arquitectura siempre aconsejamos solicitar este cambio de uso a la comunidad de propietarios antes de realizar modificaciones o solicitar licencias, por el amplio desembolso económico que suponen.
Requisitos de habitabilidad para el cambio de uso de local a vivienda
Los requisitos de habitabilidad son relativamente escasos para realizar cualquier cambio de uso. En el caso de inmuebles que anteriormente fueran viviendas, es sencillo que se cumplan los requisitos con pequeñas reformas. Si estamos hablando de un local comercial, las limitaciones puede que hagan imposible o muy complicado sacarle el partido que tú quieras.
Son los generales de cualquier vivienda que cualquier persona exigiría para habitar un inmueble. Estancias con ventilación, un mínimo de un cuarto de baño, cocina y dormitorio completos, instalaciones básicas, etc. Los requisitos los comentamos con extensión en nuestra guía sobre cédulas de habitabilidad.
Sin embargo, en el caso de los locales comerciales, hay factores que pueden alterar tus planes.
Por un lado, todas las estancias vivideras (dormitorios, cocina, salón-comedor) deben tener ventilación al exterior. Normalmente los locales comerciales no tienen patio interior, ya que éstos se sitúan a partir de la primera planta.
Además, los locales comerciales suelen tener escasos metros de fachada y muchos de fondo. Para que una estancia sea vividera debe tener un máximo de 15 metros de fondo.
La información que aportais es perfecta y muy entendible para los neófitos en el tema. Muchas gracias por la ayuda. Si tuviese algún problema en mi caso no dudaré en ponerme en contacto con vosotros. Un saludo y gracias de nuevo. Carlos Villalva.
¡Muchas gracias Carlos!
Nos agrada mucho recibir comentarios positivos de nuestro contenido. Es justo lo que intentamos realizar, ayudar un poquito a las personas que tienen muchas dudas cuando afrontan temas como los cambios de uso.
Un saludo!
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