¿Qué es y Cómo hacer una agrupación de fincas? Requisitos, costes y paso a paso
Agrupar fincas es una opción frecuente para sumar superficies y juntar parcelas pequeñas en general, parcelas de mayor superficie.
Entrada publicada por: Francisco Joaquín Jiménez González. Arquitecto Colegiado.
¿Qué es una agrupación de fincas registrales?
Una agrupación de fincas no es nada más que unir varias fincas pequeñas en una más grande.
No deja de ser una operación realizada en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, pero que está sujeta a las correspondientes normas urbanísticas.
¿Cuándo se realiza la agrupación de fincas?
Normalmente una agrupación de fincas se genera entre fincas más pequeñas y colindantes para generar una más de mayor superficie.
En ocasiones las fincas pueden no ser colindantes, pero siempre hay que dar justificaciones técnicas para conseguirlo.
En las ocasiones donde las fincas originales tengan diferentes propietarios se generará una finca en proindiviso con el porcentaje correspondiente a cada propietario.
La agrupación normalmente surge por requisitos urbanísticos, ya que cada vez más se necesita una finca de superficie mínima para poder hacer cualquier trámite. Además de obviamente los trámites habituales entre particulares; compraventas, herencias, etc.
Diferencia entre agrupación y agregación de fincas
Sin embargo, siempre surgen dudas entre lo que es la agrupación y agregación de fincas. Parecen el mismo nombre pero no lo son.
Sucede como en la segregación y en la división, la principal diferencia está en los impuestos.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se calcula de forma diferente. Así, en la agregación el AJD se calcula por el valor de la finca agregada a la finca mayor. Sin embargo, en la agrupación, el impuesto se calcula con el valor de todas las fincas individuales.
Como puedes ver, la diferencia es sustancial, no van a ser los mismos valores y si se calcula con menos valor, el porcentaje de impuesto que corresponda será menor.
La razón está en que la agregación la finca matriz o grande mantiene la referencia catastral y registral. Sin embargo, en la agrupación se genera una nueva referencia a la finca resultante, lo que hace todo el proceso más trabajoso.
Requisitos para la agrupación de fincas
Los requisitos son claros, veámoslos:
- Pruebas de legitimación. En todos los casos se deberán aportar pruebas de la operación que se vaya a realizar. Consentimiento de todos los propietarios, escrituras de propiedad, etc.
- Escritura pública. Se realizará una nueva escritura pública que describirá la nueva finca.
- Licencia municipal o declaración de innecesariedad. Depende de la normativa pero en muchos lugares se exige una licencia para poder agrupar las fincas.
Veamos el tema de las licencias para la agrupación de fincas
Licencia necesaria para agrupar fincas
Por un lado, la declaración de innecesariedad de licencia. Esto se hace en ocasiones porque no se requiere por parte del ayuntamiento ninguna licencia. Sin embargo, hay veces que sí lo exigen.
Licencia municipal de agrupación de fincas. En algunas ciudades, comunidades autónomas o incluso dependiendo de la zona de la ciudad, pueden solicitarte la licencia para la agrupación.
¿Cuánto cuesta agrupar dos fincas?
Haciendo un cálculo aproximado, el coste de agrupar dos fincas está alrededor del 2% del valor de las fincas individuales.
Veamos los diferentes gastos:
1. Gastos de notaría y registro de la propiedad.
Los gastos de notaría y del registro de la propiedad pueden variar en función de la cantidad de procedimientos que sea necesario realizar. Por ejemplo, lo más común es que varíe en función del número de folios de la escritura. Además, pueden variar los gastos según zonas y según el propio notario.
2. Impuestos asociados a la agrupación de Fincas
Sobre este apartado hablábamos en la diferencia entre agregación y agrupación. Así, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) suele estar alrededor del 1,5% del valor total de las fincas pero depende de la comunidad autónoma donde te encuentres.
3. Costes varios asociados al proceso.
Los costes varios son pocos pero no por ello menos importantes.
Principalmente pueden tratarse de los costes del técnico, el abogado o la licencia en caso de ser necesaria.
Si es necesario licencia será necesaria la firma de un técnico que redacte la memoria descriptiva de las fincas resultantes.
Impuestos por agrupación de fincas
Los Impuestos asociados a un proceso de agrupación de fincas están claros. El único que se asocia es el de Actos Jurídicos DoCumentados o AJD.
Este impuesto suele estar alrededor del 1,5 por ciento del valor de las fincas originales que participan en la agrupación .
Conclusiones
Sin duda la agrupación de fincas es muy habitual y frecuentemente es muy útil para generar nuevas fincas y propiedades mayores y que tengan más facilidades a nivel urbanístico o jurídico.
En cualquier caso, si tienes dudas sobre la agrupación de fincas, escríbenos un comentario y hablemos sobre este tema.
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